Leitsatz (amtlich)
Der Anspruch auf erstmalige Zahlung der Mietkaution geht bei einem Eigentümerwechsel analog § 566a BGB kraft Gesetzes auf den Erwerber über.
Nachgehend
Gründe
I.
Der Kläger begehrt von dem Beklagten die Leistung einer Mietsicherheit für die von ihm gemietete Wohnung.
Der Beklagte mietete mit Vertrag zum 01.03.2007 von dem damaligen Zwangsverwalter eine Wohnung in Neumünster. In dem Vertrag findet sich die Vereinbarung, dass der Beklagte eine Barkaution in Höhe von 1.000,- EUR zu leisten hat. Der Beklagte zog in die Wohnung ein, zahlte die Kaution aber nicht.
Im Wege der Zwangsversteigerung erwarb eine Immobiliengesellschaft das Haus mit der Wohnung des Beklagten. Sie verkaufte es weiter an den Kläger, der im Dezember 2010 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde. Ebenfalls im Dezember 2010 trat die Gesellschaft mit schriftlicher Vereinbarung sämtliche Zahlungsansprüche aus dem Mietverhältnis mit dem Beklagten, insbesondere auch den Anspruch auf Zahlung der Mietsicherheit an den Kläger ab. (...)
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, weil der Anspruch auf Zahlung der Mietkaution nicht wirksam an den Kläger abgetreten worden sei. Zwar habe die Immobiliengesellschaft eine entsprechende Abtretungserklärung abgegeben, sie sei jedoch ihrerseits mangels Abtretung nicht Anspruchsinhaberin gewesen. Die Zahlung einer Mietkaution sei eine vom Mietvertrag getrennt zu sehende Sicherungsabrede, auf die § 566 Abs. 1 BGB keine Anwendung finde. Darin liege weder ein Wertungswiderspruch zu § 566a BGB noch würden die Interessen des Erwerbers unzulässig verkürzt, weil dieser sich den Kautionsanspruch abtreten lassen könne.
II.
Die zulässige Berufung hat in der Sache Erfolg.
Der Kläger ist mit der Übertragung des Wohnungseigentums kraft Gesetzes auch Inhaber des Anspruchs auf erstmalige Zahlung der Kaution durch den Beklagten geworden. Der Übergang des Kautionszahlungsanspruchs ergibt sich aus einer analogen Anwendung des § 566a BGB.
Zunächst hat das Amtsgericht zu Recht festgestellt, dass § 566 BGB auf Kautionsansprüche grundsätzlich keine Anwendung findet. Wird vermieteter Wohnraum veräußert, tritt der Erwerber gemäß § 566 BGB anstelle des Vermieters in die "sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten" ein. Der Anspruch auf Zahlung der Mietkaution ist kein solches sich aus dem Mietverhältnis ergebendes Recht, sondern eine getrennt vom Mietvertrag zu sehende Sicherungsabrede (BGH, NJW 1999, 1857, 1858 f.; a.A. Emmerich in: Emmerich/Sonnenschein, MietR, 9. Aufl., § 566a, Rn. 3).
Der Gesetzgeber hat insoweit eigens § 566a BGB geschaffen, der die Rechtsbeziehungen hinsichtlich der Mietkaution im Falle der Veräußerung von Wohnraum regelt. Danach tritt der Erwerber in die durch die Sicherheit begründeten Rechte und Pflichten ein, wenn der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit "geleistet hat". § 566a BGB ist damit seinem Wortlaut nach nur auf die Fälle anwendbar, in denen der Mieter die Kaution bereits gezahlt hat. Gesetzlich nicht geregelt ist die Frage, wem der Kautionsanspruch zusteht, wenn der Mieter vor der Veräußerung die Sicherheit noch nicht geleistet hat.
Der Umgang mit dieser Regelungslücke ist umstritten. Es wird zum einen die Meinung vertreten, dass der Anspruch auf Zahlung der Kaution beim Veräußerer verbleibe (OLG Hamburg, NJWE-MietR 1997, 276; AG Wedding, Az. 15b C 46/08, zit. nach [...], Rz. 26; Weidenklaff in: Palandt, BGB-Komm., 71. Aufl., § 566, Rn. 17). Nach der Gegenansicht entspricht dieses Ergebnis nicht dem Sinn und Zweck von §§ 566, 566a BGB, wonach eine umfassende Rechtsnachfolge des Erwerbers in die Rechtsstellung des Veräußerers gewollt sei (Emmerich in: Staudinger, BGB-Komm., 2011, Rn. 1,4; Streyl in: Schmidt-Futterer, MietR, 10. Aufl., § 566 Rn. 102 f.; Häublein in: MüKo, BGB-Komm., 6. Aufl., § 566, Rn. 34; Börstinghaus, NZM 2004, 481, 485; Kraemer, NZM 2001, 737, 742; Stöber, ZVG-Komm., 19. Aufl., § 57, Rz. 4.6).
Für eine analoge Anwendung des § 566a BGB und damit für einen gesetzlichen Forderungsübergang spricht die Ähnlichkeit der Interessenlage bei geleisteter wie auch bei noch nicht geleisteter Kaution. Der BGH hat in seiner jüngsten Entscheidung zu der Thematik ausgeführt, dass § 566a BGB ein Auseinanderfallen von Mietvertrag und Kautionsabrede vermeiden solle und die Vorschrift deshalb in engem Zusammenhang mit dem Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis zu sehen sei (BGH NJW 2007, 1818, 1818 f.). § 566a BGB stellt eine enge Verknüpfung zwischen Mietvertrag und Sicherheitsleistung her. Nach der Veräußerung soll der Erwerber in die Rechte und Pflichten an der Kaution eintreten. Die gesetzliche Systematik sieht damit den Eintritt des Erwerbers nicht nur in den Mietvertrag, sondern auch in die Sicherheitsabrede vor. Der Veräußerer ist damit grundsätzlich aus den Rechten und Pflichten aus der Sicherheitsabrede entlassen; allein zum Schutze des Mieters verbleibt eine subsidiäre Haftun...
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