Verfahrensgang
AG Köln (Urteil vom 17.05.2011; Aktenzeichen 202 C 451/10) |
Tenor
Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 17.05.2011 – 202 C 451/10. – wie folgt abgeändert:
- Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 28.09.2010 zu TOP 2 „Verwalterbestellung” wird für ungültig erklärt.
- Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 28.09.2010 zu TOP 3 „Verwaltervertrag” einschl. Unterzeichnungsermächtigung wird für ungültig erklärt.
Die Kosten des Rechtsstreits in beiden Instanzen werden den Beklagten auferlegt.Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand
I.
Den Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft A-Straße in Köln. Die Anlage besteht aus drei Einheiten und die Eigentümer sind zerstritten.
In der Eigentümerversammlung vom 02.08.2010 wurde durch Eigentümerbeschluss die Firma W GmbH (im folgenden Fa. W) genannt) zur Verwalterin bestellt. Eine Laufzeit enthielt der Bestellungsbeschluss nicht. Am 28.09.2010 wurde eine erneute Eigentümerversammlung einberufen.
Im Protokoll der Eigentümerversammlung vom 28.09.2010 heißt es unter TOP 02 Verwalterbestellung:
Durch Beschluss vom 02.08.2010 wurde die Firma W GmbH als Verwalterin bestellt. Dieser Beschluss wurde angefochten. In dem Bestellungsbeschluss wurde keine Laufzeit der Verwalterbestellung festgelegt. Vor diesem Hintergrund soll eine Modifizierung des Beschlusses über die Verwalterbestellung durchgeführt werden. Nach ausreichender Aussprache wurde über folgenden Antrag wie folgt abgestimmt:
„Die Firma W GmbH wird für den Zeitraum 02.08.2010 bis 31. 12. 2012 auf der Grundlage des vorliegenden Angebotes vom 18.01.2010 als Verwalterin bestellt. Die Verwaltergrundgebühren betragen für diesen Zeitraum monatlich EUR 59,00 zuzüglich Mehrwertsteuer je Wohneinheit.”
Ja 768 Nein: 000 Enth.: 000 Antrag angenommen.
Weiterhin heißt es im Protokoll unter TOP 03 Verwaltervertrag:
Mit der Einladung zur Eigentümerversammlung wurde allen Miteigentümer der Entwurf eines Verwaltervertrages zugeschickt. Gleichzeitig wurde in der Versammlung von der Verwalterin angelegt, einen Miteigentümer zu ermächtigen, den Verwaltervertrag zu unterzeichnen.
Nach ausführlicher Diskussion über die Inhalte des Verwaltervertrages wurde folgender Beschluss gefasst:
„Der als Entwurf vorliegende und in der Versammlung besprochene Verwaltervertrag soll zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und der Verwalterin abgeschlossen werden.”
Ja 768 Nein: 000 Enth.: 000 Antrag angenommen.
Der Miteigentümer Herr C wird ermächtigt, den beschlossenen Verwaltervertrag für die Wohnungseigentümergemeinschaft zu unterzeichnen.
Ja 768 Nein: 000 Enth.: 000 Antrag angenommen.
Vor dem Amtsgericht haben die Kläger Anfechtungsklage gegen die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 28.09.2010 erhoben. Auch der Beschluss vom 02.08.2010 ist Gegenstand eines anderen Anfechtungsverfahrens vor dem Amtsgericht Köln.
Die Kläger haben zu TOP 2 die Ansicht vertreten, dass eine erneute Verwalterbestellung in Form der gewählten Modifizierung des Beschlusses vom 02.08.2010 rechtswidrig sei. Der modifizierende Beschluss werde von der Rechtswidrigkeit der ohne zeitliche Festlegung erfolgten Verwalterwahl vom 02.08.2010 erfasst. Auch entspreche ein Bestellungsbeschluss, der von vornherein jegliche Alternativen ausblende, nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Dies gelte insbesondere dann, wenn die gewählte Verwaltung mehr als doppelt so teuer wie durchschnittlich sei und keinerlei Grund dafür erkennbar sei. Die Kläger haben behauptet, auch in der Versammlung vom 28.09.2010 seien die von ihnen eingereichten alternativen Angebote nicht ernsthaft in Betracht gezogen worden. Keiner der anderen Anbieter sei von den Beklagten angesprochen worden. Für die von den Klägern eingeholten Angebote anderer Hausverwaltungen, die von diesen mit Schreiben vom 22.07.10 an die Hausverwaltung übersandt worden ist, wird auf die Anlagen zur Anfechtungsbegründung erwiesen.
Zu TOP 3 haben die Kläger die Auffassung vertreten, dass die Umsetzung des rechtswidrigen Bestellungsbeschlusses bereits nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche. Zudem sei der Verwaltervertrag vom 28.09.2010 inhaltlich fehlerhaft. In diesem Zusammenhang rügen die Kläger zahlreiche Klauseln des Verwaltervertrages. Für die Einzelheiten hierzu wird auf die Anfechtungsbegründung vom 26.11.2010, dort Seite 7 bis 9 verwiesen.:
Da die Verwalterbestellung auf der Grundlage des Angebots erfolgt sei damit zugleich mit der Bestellung über den Verwaltervertrag positiv gefunden worden und für den Beschluss gemäß TOP 3 kein Raum mehr gewesen. Einem einzelnen Eigentümer der noch nicht einmal Beirat sei, könne nicht die Ermächtigung zum Vertragsschluss erteilt werden.
Die Beklagten haben Klageabweisung beantragt
Sie haben behauptet, die Klägerin selbst hätte in der Versammlung vom 02.08.2010 auf eine schnelle Abstimmung gedrängt und damit eine Aussprache über die anderen Angebote verhindert. Die Kläger hätten auch unstreitig an der Versammlung ...