LG Mannheim Urteil vom 25.01.2006 - 4 S 76/05

Entscheidungsstichwort (Thema)

Räumung. Fristlose Kündigung des Vermieters einer Kleinwohnung. Räumungsklage. Geplanter Verkauf der Wohnung. Termin zur Wohnungsbesichtung mehrfach verweigert. Besichtigungsrecht des Vermieters aus Mietvertrag. Verkauf als wichtiger Grund. Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter nicht zumutbar

Leitsatz (redaktionell)

Möchte der Vermieter die vermietete Wohnung verkaufen und zu diesem Zweck von einer Immobilienfirma besichtigen lassen und vereitelt der Mieter über einen Zeitraum von zehn Monaten trotz mehrfacher vereinbarter Besichtigungstermine durch Vorschieben wahrheitswidriger Gründe oder durch Nichtbeachten das Zustandekommen eines Besichtigungstermins, ist dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar. Angesichts des bisherigen Verhaltens des Mieters muss der Vermieter befürchten, dass sich der Mieter weiterhin vertragswidrig verhält und auch möglichen Kaufinteressenten den Zutritt verweigert. Der geplante Verkauf wird auf diese Weise über das zumutbare Maß hinaus erschwert.

Normenkette

BGB § 543 Abs. 1

Verfahrensgang

AG Mannheim (Urteil vom 24.06.2005; Aktenzeichen 8 C 688/04)

Tenor

1. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Mannheim vom 24.06.2005 im Kostenpunkt aufgehoben und im übrigen wie folgt abgeändert:

Der Beklagte wird verurteilt, das im 1. OG des Anwesens gelegene Appartement A 1,2 mit Kellerraum Nr. A 1,2 zu räumen und vertragsgemäß an die Klägerin herauszugeben.

Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis 30.4.2006 bewilligt.

2. Die Anschlussberufung des Beklagten wird zurückgewiesen

3. Die Kosten beider Rechtszüge trägt der Beklagte

4. Die Revision wird nicht zugelassen

Tatbestand

I.

Zwischen der Klägerin als Vermieterin und dem Beklagten als Mieter bestand ein Mietverhältnis über eine in Mannheim gelegene Kleinwohnung. Die Klägerin hat das Mietverhältnis mit Anwaltschreiben vom 22.06.2004 fristlos gekündigt. Die Kündigung wird mit einer Vertragsverletzung begründet. Hierzu ist in dem Kündigungsschreiben ausgeführt, der Beklagte weigere sich eine Besichtigung seiner Wohnung durch einen Beauftragten der Klägerin zu dulden.

In der Folgezeit hat die Klägerin Räumungsklage erhoben. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Gegen diese Entscheidung hat die Klägerin Berufung eingelegt, mit der sie den erstinstanzlichen Anspruch weiter verfolgt. Der Beklagte hat Anschlussberufung eingelegt. Damit macht er (einen in der ersten Instanz nicht anhängigen) Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten in Höhe von 185,36 EUR geltend.

Wegen des übrigen Sach- und Streitstands wird auf die Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO). Soweit die Kammer weitergehende oder abweichende Feststellungen getroffen hat, ist dies aus den Ausführungen zu II ersichtlich.

Entscheidungsgründe

II.

Das Rechtsmittel ist zulässig und begründet.

1. Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass die Klägerin die Wohnung verkaufen will und dass der Geschäftsführer der Firma Immobilien GmbH zu diesem Zweck die Wohnung besichtigen möchte, um ein realitätsgerechtes Verkaufsangebot erstellen zu können. Unstreitig ist weiter, dass die Parteien wegen eines solchen Termins korrespondiert haben. Zu den Einzelheiten dieser Korrespondenz hat die Klägerin wie folgt vorgetragen:

• mit Schreiben vom 20.8.2003 sei der Beklagte aufgefordert worden, einen Termin zu benennen. Der Beklagte habe geantwortet, dass er bis 19.9.2003 in Urlaub sei;
• mit Schreiben vom 29.9.2003 habe der Beklagte wahrheitswidrig mitgeteilt, er sei als Beschäftigter der US-Streitkräfte in den Kosovo abgeordnet worden; er stehe deshalb nicht zur Verfügung;
• auf das Anwaltschreiben vom 30.1.2004 habe der Beklagte einen Termin vom 16.2.2004 vorgeschlagen. Der Beklagte habe diesen Termin aber nicht wahrgenommen;
• auf ein weiteres Anwaltschreiben vom 23.2.2004 habe der Beklagte nicht reagiert;
• auf das Anwaltschreiben vom 6.5.2004 habe der Beklagte einen Termin vom 5.6.2004 um 12.00 Uhr bestimmt. Diesen Termin habe er am 2.6.2004 abgesagt.
• Mit Anwaltschreiben vom 08.06.2004 sei dem Beklagten nochmals Gelegenheit zur Bestimmung eines Termins eingeräumt worden. In diesem Schreiben sei auch die Kündigung angedroht worden. Dieses Schreiben habe der Beklagte nicht beantwortet.

Der Beklagte hat diese Darlegungen nicht bestritten.

2. Der zwischen den Parteien bestehende Mietvertrag enthält unter § 16 folgende Klausel:

„Der Vermieter oder/und sein Beauftragter können die Mieträume nach rechtzeitiger Ankündigung besichtigen, sei es zur Prüfung des Zustandes oder aus anderen wichtigen Gründen …

Will der Vermieter das Grundstück verkaufen oder ist das Mietverhältnis gekündigt, so darf der Vermieter oder sein Beauftragter zusammen mit dem Kaufinteressenten oder Mietbewerbem die Mieträume in angemessenem Maße betreten. Der Mieter muss dafür Sorge tragen, dass die Mieträume während seiner Abwesenheit betreten werden können”

Das Amtsgericht hat die Ansicht vertreten, dass die ...