Leitsatz (amtlich)
Keine Direktansprüche der Eigentümer gegen den Verwalter bei pflichtwidrigem Verwalterhandeln (hier: Durchführung eines nichtigen Beschlusses; einstweiliger Rechtsschutz)
Verfahrensgang
AG München (Beschluss vom 24.01.2022; Aktenzeichen 1295 C 634/22 EVWEG) |
Tenor
1. Die sofortige Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluss des Amtsgerichts … vom 24.01.2022, Az. 1295 C 634/22 EVWEG, wird zurückgewiesen.
2. Die Antragstellerin trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens.
3. Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen.
4. Der Streitwert wird auf EUR 2.500,00 festgesetzt.
Tatbestand
I.
Die Antragstellerin ist Eigentümerin der Wohnung Nr. … des TG-Stellplatzes … und des Hobbyraums Nr. … in dem streitgegenständlichen Anwesen … der WEG …, die Antragsgegnerin ist die Verwalterin der WEG. Mit Schreiben vom 11.03.2021 lud die Antragsgegnerin zu einer Eigentümerversammlung am 07.04.2021 als „Ein – Mann – Versammlung” mit dem Hinweis, dass mit Blick auf die COVID 19 – Pandemie und die noch lange anhaltenden Kontaktbeschränkungen zeitnah das Abhalten einer Eigentümerversammlung unter persönlicher Teilnahme der Eigentümer nicht zulässig und für viele Eigentümer nicht zumutbar sei. Wie im letzten Jahr solle die Versammlung daher über den Umweg einer sog. „Ein-Mann-Versammlung” abgehalten werden. Die Eigentümer wurden gebeten, den Verwalter mit ihrer Stimmrechtsausübung zu bevollmächtigen, und es wurde angekündigt, dass die Verwaltung gezwungen wäre, die Versammlung abzusagen, wenn sich ein Eigentümer gegen das Procedere ausspreche oder persönlich zur Versammlung erscheine. Wegen des Inhalts des Schreibens wird auf die Anl. ASt 3 Bezug genommen. In der Eigentümerversammlung vom 07.04.2021 wurde u.a. zu TOP 7 mehrheitlich als „Vorratsbeschluss” beschlossen, einen Gestattungsvertrag mit den … zur Errichtung einer Lade-Infrastruktur im Keller/TG-Bereich zum Laden von Elektrofahrzeugen abzuschließen. Wegen des Beschlusswortlauts wird auf die Anl. ASt 1 Bezug genommen. Im Dezember 2021 begannen die Baumaßnahmen. Am 14.12.2021 bemerkte die Antragstellerin drei Durchbruchslöcher in den Hausflurwänden und weitere in den Kellergängen.
Mit Urteil des AG … vom 15.12.2021, Az. 1295 C 8298/21 WEG (Anl. Ast 3), wurden die zu TOPen 4a) und 4b) in der Eigentümerversammlung vom 07.04.2021 gefassten Beschlüsse auf eine von anderen Wohnungseigentümern erhobene Beschlussklage hin für ungültig erklärt, da „sie nichtig seien”. Durch die Form der Einladung sei den Wohnungseigentümern eine Teilnahme an der Eigentümerversammlung verwehrt worden, was einen Eingriff in den Kernbereich des Eigentums bedeute und zur Nichtigkeit der gefassten Beschlüsse führe. Die Baumaßnahmen sind mittlerweile in Bezug auf die Kabelinstallation und deren Anschluss abgeschlossen, die Leitungen müssen noch verkoffert werden. Die Antragstellerin ist der Auffassung, dass die veranlassten baulichen Maßnahmen von dem abweichen, was nach dem Vorratsbeschluss hätte erfolgen dürfen. Es gebe daher keine Rechtsgrundlage für das Handeln der Antragsgegnerin. Die eigenmächtige Umsetzung des Beschlusses stelle einen erheblichen Eingriff in „den Bestand der WEG” dar und könne Auswirkungen auf den Brandschutz haben. Die Antragsgegnerin und nicht die WEG sei als Handlungsstörerin die richtige Antragsgegnerin, da sie eigenmächtig handele und der Bau so, wie jetzt betrieben, nicht von der WEG „als Eigentümerin” betrieben werde. Es sei weniger beeinträchtigend, wenn jetzt ein Baustopp und eine Untersagung der Inbetriebnahme erteilt und so die Beeinträchtigung a priori beseitigt werde, als wenn der Antragstellerin die ständige Beeinträchtigung zugemutet werde. Eine außerordentliche Dringlichkeit ergebe sich daraus, dass bereits mit den Arbeiten begonnen worden sei und die Antragsgegnerin trotz entsprechender Aufforderung durch die Antragstellerin den Bau nicht stoppe.
Mit Beschluss vom 24.01.2022 (Bl. 10 – 14 d.A.) hat das Amtsgericht den Antrag vom 17.01.2022 zurückgewiesen, da mangels Passivlegitimation der Antragsgegnerin bereits ein Verfügungsanspruch fehle.
Mit Schriftsatz vom 07.02.2022 (Bl. 16 – 20 d.A.), beim Beschwerdegericht eingegangen am selben Tag, hat der Antragstellervertreter gegen diesen Beschluss, ihm zugegangen am 25.01.2022, sofortige Beschwerde eingelegt und diese insbesondere damit begründet, dass die Passivlegitimation der Antragsgegnerin doch gegeben sei. Es werde nicht gegen Handlungen vorgegangen, die die Antragsgegnerin in Abstimmung mit der WEG vorgenommen habe bzw. die von dieser getragen würden, sondern gegen Handlungen, die die Antragsgegnerin nach eigenem Gutdünken vornehme, und durch die sie in Sonder- und Gemeinschaftseigentum eingreife. Die Antragsgegnerin handle also außerhalb des vertraglichen Rahmens und der ordnungsgemäßen Verwaltung und Geschäftsführung, und man könne die Antragstellerin nicht darauf verweisen, zunächst gegen die Gemeinschaft vorzugehen. Es werde hier nicht nur das Sondernutzungsrecht der Antragstellerin an ihrem Stellp...