LG München I Urteil vom 04.05.2009 - 1 S 237/09

Entscheidungsstichwort (Thema)

Beschlussanfechtung

Leitsatz (amtlich)

Die Anfechtung einer Jahresabrechnung wegen Abweichung von der kalenderjährlichen Abrechnung ist treuwidrig, wenn die Wahl des Abrechnungszeitraums gerade der Umstellung auf das Kalenderjahres dient und eine weniger nachteilige Umstellung für alle Eigentümer nicht ersichtlich ist (Fortführung von OLG München, Beschluss v. 17.2.2009, 32 Wx 164/08).

Verfahrensgang

AG München (Urteil vom 24.11.2008; Aktenzeichen 485 C 371/08 WEG)

Tenor

I. Die Berufung wird zurückgewiesen.

II. Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

III. Die Revision wird nicht zugelassen.

IV. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 41.432,67 EUR festgesetzt.

Tatbestand

I.

Von einer Darstellung des Sachverhalts wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen, da ein Rechtsmittel gegen das vorliegende Urteil unzweifelhaft nicht in Betracht kommt: Die Revision wurde nicht zugelassen; eine Nichtzulassungsbeschwerde ist nach § 62 Abs. 2 WEG ausgeschlossen, da es sich vorliegend um eine Beschlussanfechtung nach § 43 Nr. 4 WEG handelt (vgl. Spielbauer/Then, WEG, § 62 Rdnr. 6).

Entscheidungsgründe

II.

Die zulässige Berufung ist unbegründet. Die Beschlussanfechtungsanträge zu TOP 1 a, 1 b, (…) der Eigentümerversammlung vom 10.3.2008 sind, soweit noch über sie zu entscheiden war, unbegründet.

1. Der Beschluss der Eigentümerversammlung zu TOP 1 a, (Genehmigung Jahresabrechnung 1.12.2006 – 30.11.2007) entspricht, soweit er nicht vom Amtsgericht rechtskräftig für ungültig erklärt wurde, ordnungsmäßiger Verwaltung.

Die Jahresabrechnung muss eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung sämtlicher Einnahmen und Ausgaben für das betreffende Wirtschaftsjahr enthalten (OLG München NZM 2007, 734, 735; Bärmann/Merle, WEG, 10. Aufl., § 28 Rdnr. 67; Jennißen/Jennißen, WEG, § 28 Rz. 67). Es geht um die Darstellung, inwieweit die im Jahresverlauf angefallenen Ausgaben durch die Einnahmen gedeckt sind und welche Nachzahlungen oder Rückzahlungen demnach geleistet werden müssen (OLG München NZM 2007, 734, 735; Bärmann/Merle, WEG, 10. Aufl., § 28 Rz. 74). Außerdem dient die Abrechnung der turnusgemäßen Rechnungslegung des Verwalters gegenüber den Eigentümern als seinen Auftraggebern gemäß § 666 BGB (OLG München NZM 2007, 734, 735) und damit der Kontrolle der Verwaltung durch die Eigentümer. Da die Abrechnung insoweit in erster Linie der Information der Wohnungseigentümer dient, ist entscheidend, dass sie für einen Wohnungseigentümer auch ohne Zuziehung eines Buchprüfers oder sonstigen Sachverständigen verständlich ist (Spielbauer/Then, WEG, § 28 Rdnr. 33; Bärmann/Merle, WEG; 10. Aufl., § 28 Rdnr. 67).

Diesen Anforderungen wird die vorliegende Jahresabrechnung gerecht. Die Rügen des Klägers, die im Einzelnen nachfolgend behandelt werden, greifen nicht durch:

a. Die Abweichung von der Ordnungsvorschrift des § 28 Abs. 1, 3 WEG (kalenderjährliche Abrechnung) ist unschädlich. Die Berufung auf das Abweichen der Gültigkeitsdauer des Wirtschaftsplans vom Kalenderjahr ist treuwidrig (§ 242 BGB).

Nach der obergerichtlichen Rechtsprechung liegt Treuwidrigkeit vor, wenn die materiellen Belange des Anfechtenden durch das Abweichen von der Ordnungsvorschrift des § 28 Abs. 1 und 3 WEG nicht belangt sind, weil ihm keine wesentlichen Nachteile entstehen und wenn der Anfechtende diese Verfahrensweise über Jahre unwidersprochen hingenommen hat. Denn in diesem Fall wäre die rückwirkende Umstellung der Abrechnungszeiträume mit erheblichen Mühen verbunden, denen kein wirtschaftlicher oder sonstiger Vorteil des Anfechtenden gegenüber steht (OLG Celle vom 28.5.2002; Az. 4 W 60/02 Quelle: juris; OLG München vom 17.2.2009 Az. 32 Wx 164/08; den Parteien bekannt).

Im vorliegenden Fall ist zwar zu beachten, dass vor dem Hintergrund des vorangegangenen Verfahrens, der Verwaltung jedenfalls mit Anfechtungsantrag des Klägers vom 26.3.2007 bekannt war, dass dieser auf eine Abrechnung entsprechend dem Abrechnungszeitraum Wert legt.

Allerdings war eine rückwirkende Abrechnung zum Ende 2006 nicht mehr möglich bzw. wäre mit unzumutbarem Mehraufwand verbunden gewesen. Dementsprechend war es nicht zu beanstanden, dass der Abrechnungszeitraum bereits am 1.12.2006 beginnt.

Für das Ende des Abrechnungszeitraums war es ebenfalls zur Vermeidung unzumutbarer Nachteile erforderlich, für den Monat Dezember 2007 eine gesonderte Abrechnung zu erstellen. Die Fortgeltung des Wirtschaftsplans für den Monat Dezember 2007 hätte zwar ohne weiteres beschlossen werden können, so dass eine Kongruenz von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung hergestellt worden wäre. Allerdings durften die vermietenden Eigentümer wegen § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB gegenüber ihren Mietern keine Abrechung über länger als ein Jahr erstellen (Palandt-Weidenkaff, § 556 Rdnr. 10; LG Bremen WuM 2006, 199; LG Leipzig WuM 2004, 481). Eine solche Abrechnung wäre aber unvermeidliche Folge eines Abrechnungszeitraumes 1.12.2006 bis 31.12.2007 gewesen. Hie...