Verfahrensgang
AG München (Urteil vom 31.07.2013; Aktenzeichen 482 C 17874/12 WEG) |
Tenor
1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts München vom 31.07.2013, Az. 482 C 17874/12 WEG, teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts München vom 31.07.2013, Az. 482 C 17874/12 WEG wird zurückgewiesen.
3. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
4. Die Revision gegen dieses Urteil wird nicht zugelassen.
Tatbestand
I.
Von einer Darstellung des Sachverhalts wird gemäß §§ 540 II, 313a I 1 ZPO abgesehen, da ein Rechtsmittel gegen das vorliegende Urteil unzweifelhaft nicht in Betracht kommt: Die Revision wurde nicht zugelassen; eine Nichtzulassungsbeschwerde ist nach § 62 Abs 2 WEG ausgeschlossen, da es sich vorliegend um eine Streitigkeit nach § 43 Nr. 4 WEG handelt (Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 62 Rn. 6).
Entscheidungsgründe
II.
1. Die Berufung der Beklagten ist zulässig und begründet. Der angegriffene Beschluss der Eigentümerversammlung vom 12.06.2012 zu TOP 13 entsprach ordnungsgemäßer Verwaltung.
Insbesondere greift die Rüge des Klägers nicht durch, es hätte an der Einholung von Alternativangeboten gefehlt.
Ein Beschluss der Wohnungseigentümer über die Vergabe von (größeren) Aufträgen zur Durchführung von Instandsetzungs- oder Instandhaltungsarbeiten verstößt regelmäßig gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn nicht zuvor mehrere Vergleichsangebote eingeholt worden sind. Dies soll bei Instandsetzungsmaßnahmen zum einen dazu dienen, eine technisch einwandfreie Maßnahme zu wählen, zum anderen die Wirtschaftlichkeit der Maßnahme sicherstellen.
Diesen Anforderungen wird das Vorgehen der Wohnungseigentümer vorliegend gerecht.
Es wurden drei Angebote verschiedener Firmen eingeholt und in einem Preisspiegel zusammengefasst, welcher den Eigentümern vorab übermittelt wurde. Es mag zwar zutreffen, dass allein anhand des Preisspiegels ein hinreichender Vergleich der Angebote nur unzureichend vorgenommen werden kann. Den Wohnungseigentümern fehlt jedoch nicht bereits deshalb die Entscheidungsgrundlage, weil die Angebote selbst vorab nicht übersandt wurden. Auf Grund der Übersendung des Preisspiegels hatten die Wohnungseigentümer sowohl im Vorfeld als auch in der Eigentümerversammlung Gelegenheit sich weitergehend zu informieren. Es besteht keine generelle Pflicht zur Übersendung von Alternativangeboten an sämtliche Wohnungseigentümer. Dies ist vielmehr eine Frage des Einzelfalls (so auch Jennißen, WEG, 3. Auflage, § 24 Rn. 93a).
Wesentlich ist, dass den Eigentümern aufgrund mehrerer Angebote ausreichende Informationsmöglichkeiten gegeben werden als Grundlage der zu treffenden Entscheidung. Es kommt nicht darauf an, in welcher Form die verschiedenen Angebote den Wohnungseigentümern zugänglich gemacht werden.
Hierbei ist im vorliegenden Einzelfall auch zu berücksichtigen, dass es sich zwar abstrakt betragsmäßig bei einem Kostenvolumen von etwa 14.000,- Euro um eine nicht ganz unerhebliche Maßnahme gehandelt hat. Die wirtschaftliche Bedeutung für den einzelnen Wohnungseigentümer ist jedoch angesichts der Tatsache, dass es sich um eine große Wohnungseigentumsanlage mit 222 Wohnungen vorhanden sind, gering, so dass die Anforderungen nicht überspannt werden dürfen. Gerade bei umfangreicheren Sanierungsmaßnahmen und größeren Wohnungseigentumsanlagen würde es einen unverhältnismäßigen Aufwand bedeuten, stets die vorherige Übersendung von mehreren gegebenenfalls äußerst umfangreichen Sanierungsangeboten zu verlangen.
Es war dem interessierten Wohnungseigentümer daher zuzumuten, sich die entsprechenden Informationen im Wege der Einsicht in die Verwalterunterlagen zu beschaffen und ggfs. ergänzende Fragen in der Eigentümerversammlung zu stellen.
Soweit der Kläger ausführt, das als K 7 vorgelegte Angebot sei für einen Angebotsvergleich unbrauchbar, so kann sich das Berufungsgericht dem nicht anschließen. Der Umfang der angebotenen Leistung ist aus dem Angebot der Firma vom 16.12.2011 hinreichend erkennbar. Die vorherige Erstellung eines Leistungsverzeichnisses war angesichts des überschaubaren Umfangs der Maßnahme nicht erforderlich. Die Wohnungseigentümer haben bei der Beschlussfassung über Instandsetzungsmaßnahmen ein weites Ermessen. Es ist hierbei nicht stets erforderlich vorab ein Gutachten über den Leistungsumfang oder ein Leistungsverzeichnis erstellen zu lassen. Dies gilt umso mehr, als die Notwendigkeit der beschlossenen Maßnahme unstreitig und der Umfang der Maßnahmen durch öffentlichrechtliche Vorschriften weitestgehend vorgegeben ist.
Soweit der Kläger ausführt, in dem Angebot seien nicht alle erforderlichen Maßnahmen zur vorgeschriebenen Dichtigkeitsprüfung aufgeführt, so greift diese Rüge nicht durch. Nach dem eindeutigen Beschlusswortlaut wurde beschlossen, die erforderlichen
Dichtheitsprüfungen an den Abwasserkanälen durchzuführen. Es sind keine konkreten Anhaltspunkte dafür erkennbar, dass die An...