rechtskräftig
Verfahrensgang
AG Starnberg (Urteil vom 04.02.2022; Aktenzeichen 3 C 634/21 WEG) |
Tenor
1. Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Amtsgerichts Starnberg vom 04.02.2022, Az. 3 C 634/21 WEG, teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:
- „Der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 26.07.2021 zu TOP 2 a) wird für ungültig erklärt. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
- Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben
- Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden
2. Im Übrigen wird die Berufung zurückgewiesen.
3. Die Kosten des Berufungsverfahrens werden gegeneinander aufgehoben.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Vollstreckungsschuldner kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht zuvor der Vollstreckungsgläubiger Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
4. Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand
Hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen wird zunächst gemäß § 540 Abs. 1 ZPO auf den Tatbestand der erstinstanzlichen Entscheidung Bezug genommen. Zusammenfassend und ergänzend wird folgendes festgestellt:
Die Kläger beantragten erstinstanzlich die Ungültigerklärung der Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 26.07.2021 zu TOP 2 lit a) (Maßnahme 1) und lit b) (Maßnahme 2). Zum Beschlussinhalt wird auf das Protokoll der Eigentümerversammlung (Anlage K1) Bezug genommen.
Die Kläger rügten u.a. auch, dass sich aus den auf der Versammlung vorgelegten Schreiben des Denkmalschutzamts und des Landratsamts Starnberg (Anlagen K7 und K8) weder die denkmalschutzrechtliche Genehmigung noch die Verfahrensfreiheit der beschlossenen Maßnahmen ableiten lasse.
Die Beklagte beantragte erstinstanzlich Klageabweisung.
Mit Urteil vom 04.02.2022, den Klägern zugestellt am 14.02.2022, hat das Amtsgericht Starnberg die Klage abgewiesen.
Mit der hiergegen form- und fristgerecht eingelegten und begründeten Berufung verfolgen die Kläger ihren erstinstanzlich gestellten Antrag weiter.
Die Kläger sind der Ansicht, der in der streitgegenständlichen Eigentümerversammlung vom 26.07.2021 gefasste Geschäftsordnungsbeschluss, wonach dem Architekten … die Teilnahme gestattet worden sei, sei nicht geeignet, den Verstoß gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit zu heilen. Der Verstoß gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit wäre daher allenfalls dann geheilt, wenn alle Eigentümer der Teilnahme zugestimmt hätten. Zum einen seien nicht alle Eigentümer anwesend oder vertreten gewesen, zum anderen habe es vier Enthaltungen gegeben. Ferne seien einige Eigentümer nur durch Vollmacht vertreten gewesen, die Bevollmächtigung umfasse aber nicht den Verzicht auf die Einhaltung des Grundsatzes der Nichtöffentlichkeit. Entgegen der Auffassung des erstinstanzlichen Gerichts bedürfe es auch keiner ausdrücklichen Rüge. Für den Verstoß gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit reiche es vielmehr bereits aus, dass vier anwesende bzw. vertretene Stimmen der Teilnahme des Architekten … nicht zugestimmt haben, sondern sich enthalten haben. Der Architekt … habe zudem die irreführenden Planunterlagen, welche als Beschlussgrundlage dienen sollten, erstellt und auf diese Weise an der Herbeiführung des Beschlusses auf einer falschen Entscheidungsgrundlage besonders wirkungsvoll mitwirken können. Seine Teilnahme sei weder erforderlich gewesen, noch habe sie den Willensbildungsprozess gefördert, zumal die tatsächlichen Gegebenheiten in der Versammlung gar nicht erläutert worden seien. Der Architekt … habe vielmehr den Willensbildungsprozess der Wohnungseigentümer einseitig zugunsten der Eigentümer der Wohnung Nummer 26 beeinflusst. Der hierin liegende Verstoß gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit sei für die Beschlussfassung kausal geworden, zumal die Beklagte selbst mit Schriftsatz vom 16.12.2021, S. 8, bestätigt hätte, dass die Eigentümer der Wohnung Nummer 26 auf die Teilnahme des Architekten … angewiesen gewesen seien. Die Beweislast für die Entkräftung der grundsätzlich zu vermutenden Kausalität liege im übrigen bei der Beklagten.
Die Kläger meinen ferner, für ein Gestattung oder (nachträgliche) Genehmigung von Instandsetzungsmaßnahmen durch einzelne Eigentümer bestehe selbst dann keine Beschlusskompetenz, wenn der Wohnungseigentümer hierfür die Kosten übernimmt. Zudem entspreche diese Vorgehensweise auch nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, da es außerhalb der Grenzen der Notgeschäftsführung ausschließlich Sache der Eigentümergemeinschaft sei, das „Ob” und „Wie” von Erhaltungsmaßnahmen festzulegen, die zu beauftragenden Handwerker auszuwählen, etwaige Mängelansprüche geltend zu machen, etc. Eine nachträgliche Genehmigung von eigenmächtig veranlassten Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum sei für die Wohnungseigentümergemeinschaft zudem auch rechtlich nachteilhaft. Zum einen könnte damit ein Verzicht auf etwaige Schadensersatzansprüche verbunden sein, die bestehen könnten, wenn...