Mängel (Miete)

Zusammenfassung

Überblick

Bei Mängeln ist zwischen Sachmängeln und Rechtsmängeln zu unterscheiden. Von einem Sachmangel ist die Rede, wenn die tatsächliche Beschaffenheit des Mietobjekts negativ von der vertraglich geschuldeten Beschaffenheit abweicht. Ein Rechtsmangel liegt dagegen vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen wird. Bei Vorliegen eines Mangels kommen für den Mieter verschiedene Ansprüche, im Extremfall bis zur Kündigung, in Betracht.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Kann der Mieter die Mietsache wegen eines Mangels nicht nutzen oder ist der vertragsgemäße Gebrauch eingeschränkt, ist er von seiner Zahlungspflicht der Miete befreit. Dies ergibt sich aus § 536 BGB.

1 Sachmangel/Rechtsmangel

1.1 Sachmangel

Ein Sachmangel i. S. v. § 536 Abs. 1 BGB liegt vor, wenn die tatsächliche Beschaffenheit des Mietobjekts in negativer Weise von der vertraglich geschuldeten Beschaffenheit abweicht. Maßgeblich sind in erster Linie die Vereinbarungen im Mietvertrag ("subjektiver Mängelbegriff"). Als Fehler können sowohl tatsächliche Umstände als auch rechtliche Verhältnisse in Bezug auf die Mietsache in Betracht kommen.

Wichtig

Vereinbarung bestimmt Soll-Beschaffenheit

Maßgeblich für die Soll-Beschaffenheit sind nicht objektive Kriterien, sondern das vertraglich Vereinbarte.^[1] Deshalb kann eine reparaturbedürftige Sache mangelfrei sein.^[2]

Für die Beschaffenheitsvereinbarung ist maßgeblich, ob und gegebenenfalls welche Vereinbarungen die Parteien über die Beschaffenheit der Mietsache getroffen haben.

Praxis-Beispiel

Lärm und sonstige Immissionen

Dies gilt auch für Gegebenheiten, die von außen auf die Mietsache einwirken, etwa für Lärm und andere Immissionen.

Eine Beschaffenheitsvereinbarung kann auch stillschweigend getroffen werden. Dies führt zu der Frage, ob die vom Vermieter geschuldete Beschaffenheit bereits durch den bei Vertragsschluss bestehenden Zustand konkretisiert wird. Das wird vom BGH verneint: "Auch eine konkludente Vereinbarung setzt zwei übereinstimmende Willenserklärungen voraus." Deshalb genügt es nicht, wenn der Mieter hinsichtlich des geschuldeten Zustands eine bestimmte Vorstellung hat; erforderlich ist weiter, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert.^[3]

Ist keine ausdrückliche Beschaffenheitsvereinbarung getroffen worden, so ist die Verkehrsanschauung als Auslegungshilfe heranzuziehen. In der Regel ist auf den Standard zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses abzustellen.^[4] Der Mieter kann nur den Standard erwarten, der bei vergleichbaren Objekten üblich ist. Soweit technische Normen (DIN-Normen, Wärme- und Schallschutzvorschriften etc.) vorhanden sind, wird der geschuldete Zustand mangels abweichender vertraglicher Regelung hierdurch bestimmt.^[5]

Hiervon ist die Frage zu unterscheiden, welche Rechtsfolgen sich bei einer nachteiligen Veränderung der Mietsache oder des Wohnumfelds nach Vertragsschluss ergeben. Teilweise wird vertreten, dass nachteilige Veränderungen grundsätzlich als Mangel der Mietsache anzusehen sind, unabhängig davon, ob der Vermieter die Veränderung zu vertreten hat. Anders ist es, wenn der Mieter die Veränderung aufgrund konkreter Anhaltspunkte bereits beim Vertragsschluss vorhersehen kann.^[6]

Diese Ansicht beruht darauf, dass die Parteien den Mietzins in Ansehung des beim Vertragsschluss gegebenen Zustands festlegen und durch § 536 BGB sichergestellt ist, dass die Relation zwischen dem Zustand der Mietsache und dem Mietpreis bei einer späteren nachteiligen Veränderung gewahrt bleibt.^[7]

Folgerichtig mindert sich die Miete, wenn ein ursprünglich vorhandenes positives Merkmal entfällt.^[8] Umgekehrt ist es bei der Mieterhöhung nach § 558 BGB zugunsten des Vermieters zu berücksichtigen, wenn die Wohnung (etwa infolge von verkehrsleitenden Maßnahmen) aufgewertet wird.

Der BGH teilt diese Ansicht nicht. Nach seiner Meinung ist bei der Auslegung des § 536 BGB die der Regelung des § 906 BGB zugrunde liegende Risikoverteilung zu berücksichtigen.

Wichtig

Unwesentliche oder ortsübliche Geräuschimmissionen sind kein Mangel

Danach sind nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen grundsätzlich nicht als Mangel zu bewerten, "wenn auch der Vermieter sie ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss".^[9]

Ebenso sind solche Veränderungen unbeachtlich, wenn trotz der Verschlechterung die von den maßgeblichen DIN-Vorschriften vorgegebenen Werte eingehalten werden.^[10] Den DIN-Normen und technischen Regelwerken wird so eine Bedeutung zugemessen, die diesen Richtwerten nicht zukommt.^[11]

Bei einer gewerblichen Zwischenmiete von Wohnungen zum Zweck der Weitervermietung sind Umstände, die die Wohnungstauglichkeit beeinträchtigen, in der Regel auch als Mängel des Zwischenmietverhältnisses im Verhältnis Hauptvermieter zu Zwischenmieter anzusehen. Ob diese Mängel dort als erheblich bzw. unerheblich i. S. d. § 537 Abs. 1 Satz 2 BGB a. F. einzustufen sind, hängt insbesondere von der Größenordnung des gewerblichen Zwischenmietv...