Alexander C. Blankenstein
Zusammenfassung
Von erheblicher Bedeutung nicht nur für den klassischen Immobilienmakler, sondern insbesondere auch für Verwalter, die sich ab und an als sog. Gelegenheitsmakler betätigen, sind die am 23.12.2020 in Kraft getretenen Änderungen des Maklerrechts durch das "Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser". Erwerber von Wohnungen und Einfamilienhäusern können bei einer Doppeltätigkeit des Maklers nicht mehr allein als Provisionspflichtige herangezogen werden, wenn es sich bei ihnen um Verbraucher handelt. Wirksam kann mit ihnen auch keine höhere Provision vereinbart werden als mit dem Verkäufer. Für sämtliche Kaufverträge über Einfamilienhäuser und Wohnungen gilt das Erfordernis der Textform auch dann, wenn es sich beim Vertragspartner des Maklers nicht um einen Verbraucher handelt.
1 Das modifizierte "Bestellerprinzip"
Die Tatsache, dass gerade Menschen mit geringem und mittlerem Einkommen in den heutigen Zeiten erhebliche Schwierigkeiten haben, für sich und ihre Familien ausreichenden und bezahlbaren Wohnraum zu finden, hatte den Gesetzgeber erneut aktiv werden lassen. Nach den im Jahr 2015 in Kraft getretenen Neuregelungen über das sog. "Bestellerprinzip" im Rahmen der Vermietung von Wohnraum, hatte der Gesetzgeber dann Wohnimmobilientransaktionen in den Fokus genommen. Aufgrund des am 23.12.2020 in Kraft getretenen "Gesetzes über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser" ist es zu einschneidenden Änderungen gekommen, was die Maklerprovision bei Kaufverträgen über Wohnimmobilien betrifft.
Die Bildung von Wohneigentum wird allgemein auch durch hohe Erwerbsnebenkosten erschwert, die in der Regel aus Eigenkapital geleistet werden müssen. Auf den Kostenfaktor Maklerprovision hatten insbesondere die Kaufinteressenten nach altem Recht ebenso regelmäßig keinen Einfluss. Hinzu kam, dass sich Aufteilung und Höhe der Maklerprovision von Bundesland zu Bundesland unterschieden hatten. In den Ländern Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen und einigen Regionen Niedersachsens musste der Käufer die gesamte Provision tragen, in den übrigen Bundesländern teilten sich Käufer und Verkäufer für gewöhnlich die Provision etwa zu gleichen Teilen.
Allerdings waren nicht allein die ortsüblichen Gepflogenheiten entscheidend, sondern die jeweilige individuelle Vereinbarung zwischen Makler und Verkäufer. In den Bundesländern, in denen an sich eine Teilung der Provision üblich war, wurden dem Verkäufer häufig erhebliche Zugeständnisse gemacht. Vielfach wurden Makler hier ohne Provision tätig, die sie dann in voller Höhe vom Käufer verlangten. Weigerte sich der Kaufinteressent, fiel er regelmäßig aus dem Bewerberkreis heraus.
Der Gesetzgeber hat nunmehr durch bundesweit einheitliche und verbindliche Regelungen die Transparenz und Rechtssicherheit bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser erhöht und schützt die Käufer letztlich davor, dass eine faktische Zwangslage ausgenutzt wird. Maklerkosten, die vom Verkäufer verursacht werden und in erster Linie in seinem Interesse anfallen, können im Kaufvertrag nicht mehr vollständig oder zu einem überwiegenden Teil dem Käufer aufgebürdet werden. Mit Blick auf die Tatsache, dass jedoch auch der Käufer von der Maklertätigkeit profitiert, kann zwar im Kaufvertrag eine Provisionszahlungspflicht zugunsten des Maklers geregelt werden, allerdings begrenzt auf 50 % der insgesamt zu zahlenden Maklerprovision. Außerdem ist der Käufer zur Zahlung erst verpflichtet, wenn der Verkäufer nachweist, dass er seinen Anteil an der Maklerprovision gezahlt hat. Diesen Nachweis kann auch der Makler erbringen.
Gelegenheitsmakler
Von ganz erheblicher praktischer Bedeutung ist, dass vom persönlichen Anwendungsbereich der Regelungen nicht nur die klassischen oder professionellen Maklerunternehmen betroffen sind. Vielmehr ist ein jeder, der sich als Makler betätigt, vom Anwendungsbereich erfasst, also auch der sog. Gelegenheitsmakler, der ggf. lediglich eine einzige Eigentumswohnung vermittelt. Das Gesetz stellt insoweit gerade nicht darauf ab, dass der Makler als Unternehmer tätig wird.
Die Anwendung der Spezialregelungen setzt also nicht voraus, dass der Makler ein Unternehmer ist. Selbst wenn eine Privatperson im Einzelfall einen Kaufvertrag über eine Wohnimmobilie vermitteln sollte, unterstellt der Gesetzgeber eine Zwangslage des Kaufinteressenten.
2 Die Regelungen im Überblick
Die bestehenden Bestimmungen zum Immobilienmaklerrecht der §§ 652 bis 654 BGB sind bis auf die sprachliche Anpassung, dass es sich beim Makler nicht mehr um den "Mäkler" handelt und es insoweit auch keine "Mäklerprovision", sondern eine "Maklerprovision" gibt, unverändert. Für den Bereich des Nachweises oder der Vermittlung einer Gelegenheit zum Erwerb einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses wurde vielmehr ein Untertitel mit Spezialregelungen eben für diesen Bereich der Maklertätigkeit geschaffen, der...