Mehrhausanlage (WEMoG) / 4 Stimmrecht

Grundsätzlich gilt (sofern in der Gemeinschaftsordnung keine andere Bestimmung zu finden ist) auch für eine Mehrhausanlage die Stimmrechtsregelung nach § 25 Abs. 2 WEG.

Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme (Kopfprinzip), ganz gleich, ob Wohnung, Laden oder Garage und in welchem Bauabschnitt.

Hinweis

Gemeinschaftsordnungen beachten

Als vorrangiges Recht sind besondere Stimmrechtsregelungen der jeweiligen Gemeinschaftsordnung zu beachten. Hier kann festgelegt sein, dass bei der Beschlussfassung über Angelegenheiten eines bestimmten Gebäudeteils auch nur die Miteigentümer dieses Gebäudeteils ihr Stimmrecht wahrnehmen dürfen. Eine Trennung bzw. Gliederung des Stimmrechts beginnt dann schon bei der Festsetzung der Vorschüsse auf Grundlage des Wirtschaftsplans, der Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge auf Grundlage der Jahresabrechnung und Erhaltungsmaßnahmen an einzelnen Häusern oder Garagen.

Die Stimmrechtsbeschränkung auf Gebäudeteile ist in sich konsequent, wenn nur die betroffenen Eigentümer für die Kosten der zu beschließenden Maßnahme aufzukommen haben.

Stehen Maßnahmen an, die alle Wohnungseigentümer der Gesamtgemeinschaft betreffen (z.  B. Gartenanlage, Hausmeister, Wahl/Bestellung des gemeinsamen Verwalters), können alle Wohnungseigentümer der Mehrhausanlage ihr Stimmrecht wahrnehmen.

Praxis-Tipp

Hinweis auf Abstimmgruppen

Ein kurzer Hinweis auf mögliche Abstimmgruppen in der Niederschrift ist empfehlenswert, um später eine klare Zuordnung der Abstimmergebnisse nachvollziehen zu können.

Grundsätzlich bilden die Wohnungseigentümer eines Wohnblocks innerhalb einer mehrere Blocks umfassenden Wohnungseigentumsanlage keine rechtlich verselbstständigte Untergemeinschaft. Allenfalls in Angelegenheiten, die die übrigen Eigentümer nicht betreffen können, ist eine abgesonderte Stimmberechtigung des einzelnen Wohnblocks möglich. Bei Angelegenheiten, die Kosten verursachen, die von der Gemeinschaft zu tragen sind, scheidet ein derartiger Ausnahmefall von vornherein aus.^[1]

Bestehen nach der Teilungserklärung einer Mehrhausanlage beispielsweise eine sog. "große" Wohnungseigentümergemeinschaft aller Wohnungs- und Teileigentümer und mehrere "kleine" Wohnungseigentümergemeinschaften hinsichtlich der einzelnen Häuser und dürfen die "kleinen" Gemeinschaften alle Angelegenheiten, die nur ihr jeweiliges Haus betreffen, allein entscheiden, so ist ein Beschluss einer kleinen Gemeinschaft über eine Änderung des "ihr" Haus betreffenden, aber auch Kosten der Gesamtanlage erfassenden Kostenverteilungsschlüssels schon deshalb nichtig, weil insoweit nur eine Beschlusskompetenz der "großen" Wohnungseigentümergemeinschaft besteht.^[2] Untergemeinschaften fehlt stets die erforderliche Beschlusskompetenz, über für die Gesamtgemeinschaft einheitlich anfallende Kosten zu entscheiden.^[3]

[1] OLG Köln, Beschluss v. 24.9.1997, 16 Wx 36/97.

[2] OLG Köln, Beschluss v. 11.3.2005, 16 Wx 24/05.

[3] LG Hamburg, Urteil v. 17.2.2016, 318 S 74/15.