Mieterhöhung bei Wohnraum – Betriebskostenerhöhung, Staf ... / 4 Indexmiete (§ 557b BGB)

Indexmietvereinbarungen bei Wohnraum sind seit 1993 durch das Vierte Mietrechtsänderungsgesetz zugelassen worden. Grund der Regelung war, das Verbot vertraglicher Mieterhöhungsvereinbarungen aufgrund der schwer handhabbaren gesetzlichen Mieterhöhungstatbestände für bestimmte Klauseln zu lockern. § 557b Abs. 1 BGB sieht vor, dass die Indexmiete durch schriftliche Vereinbarung der Vertragsparteien an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) gekoppelt wird.

Unter den Voraussetzungen des § 557b BGB können die Parteien eine Indexmiete vereinbaren. Eine Mindestlaufzeit hierfür gibt es nicht mehr. Als Index ist nur noch der Preisindex für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland zugelassen.^[1] Dieser Index wird ab dem Basisjahr 2000 nur noch für Deutschland ohne Trennung für alte oder neue Bundesländer ausgewiesen.

Haben die Parteien als Index die Lebenshaltung eines 4-Personen-Arbeitnehmer-Haushalts vereinbart, ist eine Regelungslücke entstanden, da dieser Index nicht fortgeführt wird. Im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung ist in diesem Fall auf den Verbraucherpreisindex (VPI) als von den Parteien vereinbart abzustellen.^[2]

Neues Basisjahr 2015

Der Verbraucherpreisindex wird vom Statistischen Bundesamt turnusmäßig überarbeitet und auf ein neues Basisjahr umgestellt. Seit dem 1.1.2013 galt das Basisjahr 2010. Mit Berichtsmonat Januar 2019 erfolgte die Umstellung von der Basis 2010 auf das Basisjahr 2015. Dabei wurden die Verbraucherpreisindizes rückwirkend ab Januar 2015 neu berechnet. Am 21. Februar 2019 wurde das endgültige Ergebnis für Januar 2019 sowie alle neu berechneten Verbraucherpreisindizes seit Januar 2015 auf neuer Basis 2015 veröffentlicht.

Miete 1 Jahr lang unverändert

Während der Geltung einer Indexmiete muss die Miete, von Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB (Mieterhöhung bei Modernisierung, Veränderungen von Betriebskosten) abgesehen, jeweils mindestens 1 Jahr unverändert bleiben. Eine Erhöhung nach § 559 BGB kann nur verlangt werden, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat. Eine Erhöhung nach § 558 BGB (auf die ortsübliche Vergleichsmiete) ist ausgeschlossen. Die Erhöhung tritt nicht automatisch ein.

Die Änderung der Miete muss durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden.^[3] Dabei sind die eingetretenen Änderungen des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben. Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten. Anders als bei § 558 BGB ist ein Antrag auf Änderung vor Ablauf der Jahresfrist zulässig, wenn für die Mietänderung selbst die Jahresfrist eingehalten wird (strittig).

Praxis-Beispiel

Zugang Mitte Januar

Zugang der Erklärung am 10.1. eines Jahres, Wirksamkeit der neuen Miete ab 1.3. des Jahres.

Hierbei kommt es nicht darauf an, wann im Januar die Erklärung zugegangen ist. Die nächste Erhöhung ist dann zum 1.3. des Folgejahres möglich, wenn die entsprechende Erklärung spätestens im Januar des Folgejahres zugegangen ist. In der Erklärung muss der Zeitpunkt des Wirksamwerdens nicht genannt werden. Zur Klarstellung wird dies aber empfohlen.

Im Erhöhungsverlangen ist die Indexänderung darzustellen, also der bisherige und der neue Indexstand nach Punkten sowie die Änderung in Punkten und die daraus errechnete Änderung in Prozenten. Nach dem BGH muss die Erhöhungserklärung nicht zwingend die prozentuale Veränderung der Indexdaten enthalten, weil dem Mieter einfache Rechenschritte nicht vorgerechnet werden müssen.^[4]

Die Anforderungen an eine Indexklausel dürfen nach dem BGH nicht überspannt werden. So macht z. B. die fehlende Angabe des Basisjahres des Verbraucherpreisindexes die Klausel nicht intransparent und unwirksam. Durch Auslegung der Klausel ergibt sich, dass es sich beim Basisjahr um das Jahr des Vertragsabschlusses handeln muss.^[5]

Andere Mieterhöhungen

Anders als bei der Staffelmiete sind Mieterhöhungen nach Modernisierungen gemäß § 559 BGB zulässig, wenn es sich um bauliche Maßnahmen handelt, die der Vermieter aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat (z. B. Einbau von Rauchwarnmeldern bei entsprechender landesrechtlicher Vorschrift, Einbau von Probeentnahmeventilen wegen der vorgeschriebenen Trinkwasserbeprobung).^[6] Wenn der Vermieter beispielsweise aufgrund der EnEV 2014 verpflichtet ist, seinen 30 Jahre alten Heizkessel auszutauschen, darf der Vermieter neben der Indexmiete eine Mieterhöhung nach durchgeführter Modernisierungsmaßnahme, die er nicht zu vertreten hat, vornehmen.

Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist dagegen während der Laufzeit einer Indexmiete nach § 557b Abs. 2 Satz 3 BGB ausgeschlossen.

Praxis-Beispiel

Berechnung

Die Berechnung erfolgt nach dem Schema:

neuer Indexstand minus alter Indexstand geteilt durch alten Indexstand mal 100 = ___%

Praxis-Tipp

Formulierungsvorschlag

Zur...