Mieterhöhung bei Wohnraum – nach Modernisierung / 6 Ausschluss der Mieterhöhung im Härtefall (§ 559 Abs. 4 und 5 BGB)

6.1 Grundsatz

Nach § 559 Abs. 4 BGB ist die Mieterhöhung ausgeschlossen, wenn und soweit sie für den Mieter eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeutet. Dies ist durch Abwägen der Interessen der Vertragsparteien festzustellen.

Hinweis

Wirtschaftliche Verhältnisse beider Seiten

Hierbei kommt es in erster Linie auf die wirtschaftlichen Verhältnisse von Mieter und Vermieter an.

Maßgeblich ist einerseits, ob der Mieter die erhöhte Miete aufgrund seiner Einkommens- und Vermögensverhältnisse bezahlen kann; die jeweilige Betriebskostenbelastung oder -entlastung ist dabei zu berücksichtigen. Andererseits muss aber auch berücksichtigt werden, ob dem Vermieter der Verzicht auf den Erhöhungsbetrag zugemutet werden kann.

6.2 Ausnahmen

Von der Härtefallregelung gibt es 3 wichtige Ausnahmen.

6.2.1 Herstellung des allgemein üblichen Zustands

Zum einen findet keine Härteprüfung statt, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist. Ausgangspunkt ist der "Ist-Zustand" der Wohnung, wobei die vom Mieter bereits durchgeführten Verbesserungsmaßnahmen zu berücksichtigen sind.^[1] Hinsichtlich des allgemein üblichen Zustands kommt es nicht auf einen wünschenswerten Standard, sondern darauf an, welche Beschaffenheit die Mehrzahl der Wohnungen aufweist.^[2] Maßgeblich ist derjenige Zustand, "in dem sich die Mietwohnungen und -gebäude in vergleichbarem Alter und innerhalb der gleichen Region befinden".^[3]

Wichtig

Regionale Abgrenzung

Die regionale Abgrenzung ist allerdings nicht zu eng zu ziehen. Es kommt nicht auf die Verhältnisse in einer bestimmten Gemeinde, sondern auf die Mehrheitsverhältnisse im jeweiligen Bundesland an.

Eine Mehrheit ist dabei dann anzunehmen, wenn mindestens 2/3 der Mietwohnungen und -gebäude der betreffenden Altersklasse entsprechende Ausstattungsmerkmale aufweisen.

Praxis-Beispiel

Übliche Wohnungsausstattung

Nach diesen Grundsätzen gehört zu einer üblich ausgestatteten Wohnung ein Innen-WC, ein Bad oder eine Dusche sowie Isolierfenster.

[1] BGH, Urteile v. 10.10.2012, VIII ZR 25/12 und VIII ZR 56/12.

[2] BGH, RE v. 19.12.1992, VIII ARZ 5/91.

[3] BGH, a. a. O..

6.2.2 Vom Vermieter nicht zu vertretende Maßnahme

Zum anderen entfällt nach § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB die Härteprüfung, wenn die Modernisierungsmaßnahme aufgrund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte. Praktische Relevanz hat diese Ausnahmeregelung lediglich in den Fällen, in denen der Vermieter wegen seiner Eigentümerstellung aufgrund von gesetzlichen Regelungen zur Vornahme von Modernisierungsmaßnahmen zwingend verpflichtet ist.

Praxis-Beispiel

Nachrüstpflichten nach dem GEG

Der Vermieter ist etwa nach § 47 GEG zwingend zur Vornahme von besonderen Nachrüstmaßnahmen verpflichtet. Dagegen formuliert § 48 GEG keine zwingenden, sondern nur bedingte Anforderungen, die lediglich dann einzuhalten sind, wenn besondere Maßnahmen in Bezug auf ein bestehendes Gebäude ergriffen werden.

Eine Rückausnahme sieht § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 Hs. 2 BGB vor. Danach bleibt der Härteeinwand durch den Mieter weiterhin möglich, obwohl der Vermieter wegen einer gesetzlichen Regelung die Durchführung der Modernisierungsmaßnahme nicht zu vertreten hatte, wenn es sich bei der zwingend durchgeführten Modernisierungsmaßnahme um eine heizungsanlagenbezogene Maßnahme i. S. d. § 559 Abs. 3a BGB gehandelt hat.

6.2.3 Unterlassene Informationspflicht durch den Mieter

Schließlich ist zu beachten, dass der Mieter gehalten ist, dem Vermieter die einer Mieterhöhung entgegenstehenden Härtegründe rechtzeitig mitzuteilen (§ 555d Abs. 3 BGB; s. Modernisierung, Abschn. 4.7). Anderenfalls sind die Härtegründe des Mieters bei der Abwägung nicht zu berücksichtigen (§ 559 Abs. 5 Satz 1 BGB).

Diese Regelung und damit die Ausschlussfrist gilt nur dann nicht, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 % übersteigt (§ 559 Abs. 5 Satz 2 BGB).