Mieterhöhung bei Wohnraum – Sonderkündigungsrecht und Te ... / 1.1 Sonderkündigungsrecht des Mieters (§ 561 Abs. 1 BGB)

Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach den §§ 558 BGB (bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) oder 559 BGB (nach Modernisierungsmaßnahmen) geltend, so kann der Mieter bis zum Ablauf des 2. Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.

Praxis-Beispiel

Kündigung nach Zustimmungsverlangen

Das Zustimmungsverlangen zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete geht dem Mieter am 20.2. zu. Eine Kündigung ist für den Mieter bis 30.4. möglich. Kündigt der Mieter, endet das Mietverhältnis mit dem Ablauf des 30.6.

Hinweis

Endtermin des Mietverhältnisses

Dieser Endtermin gilt auch dann, wenn der Mieter im Beispiel die Kündigung schon im März ausspricht. Das Mietverhältnis endet nämlich mit Ablauf des 2. Monats ab Ende der Frist, bis zu der spätestens die Kündigung erklärt werden kann, nicht 2 Monate ab Kündigungserklärung.

Kündigungsrecht bei Erhöhungsverlangen

Für das Kündigungsrecht genügt es, dass dem Mieter ein schriftliches Erhöhungsverlangen zugeht. Ob es formell wirksam oder materiell gerechtfertigt ist, spielt keine Rolle. Hat der Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung erteilt, ist die Ausübung des Sonderkündigungsrechts nicht mehr möglich. Erteilt der Mieter nur teilweise seine Zustimmung und hält der Vermieter sein darüber hinausgehendes Erhöhungsverlangen aufrecht, so steht dem Mieter das Sonderkündigungsrecht zu. Dieses Recht besteht auch, wenn der Vermieter dem Mieter den Abschluss eines neuen Mietvertrags mit einer höheren Miete vorschlägt.^[1]

Eine Ausnahme besteht nur, wenn der Mieter nachweisbar weiß, dass das Erhöhungsverlangen unwirksam ist.^[2] Die Beweislast hierfür trägt der Vermieter.

Hat der Vermieter eine längere Überlegungszeit gewährt, kann der Mieter sein Sonderkündigungsrecht bis unmittelbar vor dem Zeitpunkt des Eintritts der Mieterhöhung ausüben.^[3]

Keine Mieterhöhung bei Kündigung

Macht der Mieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch, tritt die Mieterhöhung nicht ein.^[4] Es kann somit bei Kündigung durch den Mieter weder die ortsübliche Vergleichsmiete noch die wegen Modernisierungen erhöhte Miete verlangt werden.

Hinweis

Keine Kündigung bei Erhöhung der Betriebskostenpauschale oder -vorauszahlung

Erhöht der Vermieter die Betriebskostenpauschale gemäß § 560 Abs. 1 BGB, besteht kein Sonderkündigungsrecht des Mieters. Dasselbe gilt für Erhöhungen der Betriebskostenvorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB.

[1] LG Gießen, Urteil v. 2.9.1998, 1 S 592/97, WuM 2000 S. 423.

[2] LG Gießen, a. a. O..

[3] BGH, Urteil v. 25.9.2013, VIII ZR 280/12, WuM 2013 S. 737.

[4] § 561 Abs. 1 Satz 2 BGB.