Sind sich die Vertragsparteien dahingehend einig, dass der Mieter auf seine Kosten Modernisierungsarbeiten durchführen soll, ist eine schriftliche Modernisierungsvereinbarung zu empfehlen. Darin sollten folgende Punkte geregelt werden:
2.1 Modernisierungsrecht/Modernisierungspflicht
Widerspruchsfrist vereinbaren
Soll die Modernisierung dem Mieter freigestellt sein, ist es ratsam, wenn vereinbart wird, dass der Vermieter seine Zustimmung innerhalb einer bestimmten Frist widerrufen kann, falls der Mieter die Modernisierungsmaßnahme nicht in Angriff nimmt.
Fehlt ein Widerrufsvorbehalt, so ist der Vermieter an die erteilte Zustimmung gebunden. Die Vorschrift des § 183 BGB gilt hier nicht. Ein Widerrufsvorbehalt ist zweckmäßig. Denn es ist denkbar, dass ein Mieter die Durchführung der Modernisierungsmaßnahme entgegen seiner ursprünglichen Absicht nicht in Angriff nimmt. Hier kann der Vermieter daran interessiert sein, die Zustimmung zu widerrufen, um so den ursprünglichen Rechtszustand wieder herzustellen.
Frist vereinbaren
Soll der Mieter zur Modernisierung verpflichtet sein, ist es ratsam, wenn vereinbart wird, dass der Mieter innerhalb einer bestimmten Frist mit den Arbeiten beginnen muss und dass die Arbeiten nach Ablauf eines bestimmten Zeitraums fertiggestellt sein müssen.
Nimmt der Mieter die Arbeiten innerhalb der vereinbarten Frist nicht in Angriff, kann der Vermieter auf Durchführung der Leistung klagen oder Schadensersatz wegen Nichterfüllung nach § 323 Abs. 3, § 324, § 325 BGB verlangen. Die Kündigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB kommt dagegen in der Regel nicht in Betracht. Modernisierungsverträge der hier behandelten Art nützen in erster Linie dem Mieter; die Rechte des Vermieters werden durch das Unterlassen der Modernisierung deshalb nicht wesentlich beeinträchtigt.
2.2 Kündigungsausschluss
Der Ausschluss des Rechts des Vermieters zur ordentlichen und außerordentlichen befristeten Kündigung wird Bestandteil jeder vernünftigen Modernisierungsvereinbarung sein. Eine Modernisierungsmaßnahme ist für den Mieter nur dann sinnvoll, wenn sichergestellt ist, dass er die von ihm geschaffenen Einrichtungen über einen bestimmten Zeitraum hinweg nutzen kann. Es versteht sich dabei von selbst, dass der Kündigungsausschluss nur dann zum Zuge kommt, wenn der Mieter die Modernisierungsmaßnahme tatsächlich durchführt. Fehlt eine Vereinbarung über den Kündigungsausschluss, so ist der Vermieter trotz der vom Mieter getätigten Investitionen zur ordentlichen Kündigung berechtigt. Hier kommt aber die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574a BGB in Betracht.
2.3 Mieterhöhung
Im Modernisierungsvertrag sollte geregelt werden, ob die vom Mieter geschaffenen Verbesserungsmaßnahmen bei späteren Mieterhöhungen zu berücksichtigen sind. Fehlt eine derartige Regelung, wird die Wohnung im Mieterhöhungsverfahren so behandelt, als wäre die Modernisierung nicht erfolgt.[1]
2.4 Wegnahmerecht bei Vertragsende
Im Modernisierungsvertrag sollte geregelt werden, was mit der modernisierten Wohnung im Fall der Beendigung des Mietverhältnisses geschehen soll. Die Frage wird vom Gesetz nur unzureichend geregelt. Die Vorschriften der §§ 539, 552 BGB betreffen nur Einrichtungen. Einrichtungen darf der Mieter beim Auszug wegnehmen. Das Wegnahmerecht verpflichtet den Vermieter, die Aufhebung der Verbindung zwischen der Einrichtung und der Mietsache zu dulden, selbst wenn eine Beschädigung unvermeidlich wird. Macht der Mieter von seinem Wegnahmerecht Gebrauch, so ist er verpflichtet, den früheren Zustand der Mietsache wiederherzustellen. Der Vermieter kann die Wegnahme so lange verweigern, bis ihm für einen damit verbundenen Schaden ausreichende Sicherheit geleistet wird.
Für Maßnahmen, durch die die Mietsache in ihrer baulichen Substanz verändert worden ist, gelten diese Vorschriften nicht. Enthält der Modernisierungsvertrag keine Regelung für den Fall der Beendigung des Mietverhältnisses, so ist durch Auslegung zu ermitteln, ob der Mieter die Mietsache in dem veränderten Zustand zurückgeben darf/muss oder ob er zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verpflichtet ist. Entscheidend ist dabei, ob der Mieter nach der Art der Maßnahme davon ausgehen konnte, dass diese nicht nur vorübergehend, sondern auf Dauer in den Räumen verbleiben soll. Einen gesetzlichen Entschädigungsanspruch hat der Mieter auch dann nicht, wenn er die Wohnung im modernisierten Zustand zurückgibt. Die Vorschriften der §§ 539, 552 BGB sind auf bauliche Veränderungen nicht entsprechend anwendbar.
2.5 Entschädigungsregelung
Zeitwert vereinbaren
In der Regel wird in Modernisierungsverträgen eine Entschädigung nach dem Zeitwert vereinbart.
Anstelle einer Entschädigung nach Zeitwert kann auch vereinbart werden, dass der Vermieter verpflichtet sein soll, dem Mieter im Fall des Auszugs die tatsächlichen Kosten der Modernisierung zu ersetzen und dass sich der Entschädigungsbetrag für jedes Jahr der Wohndauer um einen bestimmten Prozentsatz (etwa 10 % p. a.) mindern soll. Nach Ablauf einer bestimmten Zeit fällt die Sache dann entschäd...
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