Mieterstörung: Haftung des Wohnungseigentümers?

1 Leitsatz

Nach § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG ist jeder Wohnungseigentümer den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, deren Sondereigentum nicht durch ein Verhalten zu beeinträchtigen, das den Vereinbarungen oder Beschlüssen widerspricht. Soweit entsprechende Vereinbarungen oder Beschlüsse (z. B. über die Hausordnung) fehlen, ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, solche Beeinträchtigungen zu unterlassen, aus denen einem anderen Wohnungseigentümer ein Nachteil erwächst, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht. Geht die Störung von einem Mieter aus, muss der Wohnungseigentümer auf diesen einwirken, die Störung zu unterlassen.

2 Normenkette

§ 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG; § 535 BGB

3 Das Problem

Wohnungseigentümer K verlangt von Wohnungseigentümer B, dass dieser auf seinen Mieter M einwirkt, um Störungen des M zu unterbinden. K behauptet, M verursache übermäßigen Lärm, insbesondere durch lautes Trampeln, Möbelschieben, "Knallgeräusche", durch den Betrieb einer defekten Waschmaschine und das "geräuschvolle Betreten und Begehen" der Fußböden in der von ihm innegehaltenen Wohnung sowohl während der allgemein üblichen Ruhezeiten als auch während der übrigen Tageszeit und an Sonn- und Feiertagen ganztägig. B müsse als Vermieter tätig werden, um diese Störungen zu unterbinden.

4 Die Entscheidung

Ohne Erfolg! Zwar sei gemäß § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG jeder Wohnungseigentümer den anderen gegenüber verpflichtet, fremdes Sondereigentum nicht durch ein Verhalten zu beeinträchtigen, das den Vereinbarungen oder Beschlüssen widerspreche. Soweit entsprechende Vereinbarungen und Beschlüsse (z. B. über die Hausordnung) fehlten, sei jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, Beeinträchtigungen zu unterlassen, aus denen einem anderen Wohnungseigentümer ein Nachteil erwachse, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehe. K sei auch berechtigt gegen B vorzugehen, da es um Störungen geht, die sein Sondereigentums beträfen. Es stehe jedoch nach der Beweisaufnahme nicht fest, dass die behaupteten Lärmbelästigungen aus der Einheit des B herrührten. Geräusche, die auf den Betrieb einer defekten Waschmaschine zurückzuführen seien, gebe es jetzt nicht mehr. M habe eine neue Waschmaschine angeschafft hat und auf dem Boden unter der Waschmaschine Dämmmaterial ausgelegt.

5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall geht es neben der Frage, ob es Störungen gab (was sich nicht feststellen ließ), um die Frage, ob ein Wohnungseigentümer für eine Störung, die sein Mieter verursacht, haftet.

Wohnungseigentümer haftet für Mieter

Bis zum 1.12.2020 stand in § 14 Nr. 2 WEG, ein Wohnungseigentümer habe für die Einhaltung der in § 14 Nr. 1 WEG bezeichneten Pflichten durch Personen zu sorgen, die seinem Hausstand oder Geschäftsbetrieb angehören oder denen er sonst die Benutzung der im Sonder- oder Miteigentum stehenden Grundstücks- oder Gebäudeteile überlässt. Damit musste ein Wohnungseigentümer auf seinen Mieter einwirken, damit dieser die anderen Wohnungseigentümer oder Drittnutzer nicht rechtswidrig im Gebrauch des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums stört. Eine solche Regelung gibt es nicht mehr. Dennoch hat sich, wie es das AG auch annimmt, in der Sache nichts geändert. Der Mieter ist Erfüllungsgehilfe des Wohnungseigentümers.

Was ist für die Verwaltungen besonders wichtig?

Die Verwaltung muss Wohnungseigentümer – aber auch Drittnutzer – anmahnen, wenn sie gegen das Gesetz oder die Bestimmungen der Wohnungseigentümer verstoßen. So liegt es, wenn ein Wohnungseigentümer oder ein Drittnutzer die anderen Wohnungseigentümer oder andere Drittnutzer stört, die Störungen aber vermeidbar sind und auf diese auch kein Anspruch besteht.

Hält der Wohnungseigentümer oder Drittnutzer trotz Abmahnung an seinem Verhalten fest, muss die Verwaltung weitere Schritte unternehmen. Sie muss notfalls namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Klage auf Unterlassung erheben, wenn das die Gemeinschaftsordnung oder § 27 WEG erlaubt. Ist dieser Weg nicht gangbar, muss die Verwaltung die Wohnungseigentümer informieren und einen Beschluss herbeiführen, was zu unternehmen ist

6 Entscheidung

AG Berlin-Schöneberg, Urteil v. 13.9.2023, 770 C 65/22