Miethöhe bei Vertragsschluss (Wohnraummiete) / 2.2 Weitere Voraussetzungen für den Erlass einer Verordnung

2.2.1 Pflichtgemäßes Ermessen

Liegen die Voraussetzungen des § 556d Abs. 1 BGB vor, kann die jeweilige Landesregierung durch Verordnung bestimmen, in welchen Gemeinden oder Gemeindeteilen die Mietpreisbegrenzung gelten soll. Eine Pflicht zum Erlass einer solchen Verordnung besteht auch dann nicht, wenn Indizien für einen angespannten Wohnungsmarkt vorliegen. Insoweit liegt der Erlass einer Verordnung im Ermessen der Landesregierung, das allerdings pflichtgemäß unter Berücksichtigung der Bedürfnisse der Bevölkerung an angemessenem Wohnraum auszuüben ist.

2.2.2 Zeitliche Begrenzung

Die Ermächtigung gilt bis zum 31.12.2020; bis zu diesem Zeitpunkt kann sich die Landesregierung entscheiden, ob eine Gemeinde in die Verordnung aufgenommen werden soll. Die Verordnungen müssen befristet werden. Ihre maximale Laufzeit beträgt 5 Jahre.

Die Befristung gilt nicht für die Verordnung an sich, sondern für die jeweilige Gemeinde oder den jeweiligen Gemeindeteil. Dies folgt aus § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB ("Gebiete … für die Dauer von höchstens fünf Jahren"). Die Landesregierungen können eine Befristung von weniger als 5 Jahren wählen. Unter Umständen sind sie dazu auch verpflichtet, wenn in der Verordnung auch die Durchführung von Maßnahmen zur Schaffung neuen Wohnraums angeordnet werden, die voraussichtlich dazu führen, dass der Wohnungsmangel vor Ablauf von 5 Jahren behoben wird. Erfüllt sich die Erwartung nicht, kann die Laufzeit bis zur Gesamtdauer von 5 Jahren verlängert werden, aber nicht darüber hinaus.

Nach dem 31.12.2020 kann eine Gemeinde nicht mehr in die Verordnung aufgenommen werden. Ebenso kann eine nach diesem Zeitpunkt ablaufende Befristung nicht mehr verlängert werden. Dies gilt auch, wenn die Ursprungsbefristung kürzer als 5 Jahre war.

Hinweis

Spätestes Ende der Befristung

Daraus folgt, dass spätestens am 31.12.2025 alle Mietpreisbegrenzungen enden. Der Bundesgesetzgeber ist allerdings nicht gehindert, die Ermächtigung zum Erlass entsprechender Verordnungen zu verlängern.

2.2.3 Begründung

Die Verordnungen müssen begründet werden. Zum einen muss sich aus der Begründung ergeben, "aufgrund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt". Die Fokussierung auf den Einzelfall zeigt, dass für jede Gemeinde oder Gemeindeteil gesondert zu prüfen und zu begründen ist, aus welchen konkreten Tatsachen ein angespannter Wohnungsmarkt i. S. d. § 556d Abs. 2 Satz 2 BGB vorliegt.

Achtung

Begründung muss nachprüfbar sein mit statistischen Daten

Die Begründung darf sich nicht mit Vermutungen begnügen oder auf Medienberichte stützen, sondern muss statistisch gesicherte, nachprüfbare Tatsachen enthalten.

Die Gesetzesbegründung weist darauf hin, "dass aussagekräftiges Datenmaterial nicht für jedes infrage kommende Gebiet in Bezug auf alle genannten Indikatoren zur Verfügung stehen dürfte". Aus diesem Grund sei es nicht erforderlich, dass in der Verordnung alle Indikatoren ermittelt werden. Dies ist zutreffend, weil es nach dem Wortlaut des § 556d Abs. 2 Satz 3 BGB genügen kann, wenn eine der 4 Szenarien vorliegt. An der Notwendigkeit einer statistisch gesicherten Datenerhebung und -auswertung ändert dies nichts.

2.2.4 Kopplung mit Maßnahmen zur Beseitigung des Wohnungsmangels

Zum anderen muss sich aus der Begründung ergeben, "welche Maßnahmen die Landesregierung in dem … jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen". Nach der Gesetzesbegründung "sollte die Erarbeitung eines Maßnahmeplans zur Beseitigung des Wohnungsmangels in den betroffenen Gebieten geprüft und in die Abwägung einbezogen werden, ob eine entsprechende Verordnung erlassen wird".

Nach der überarbeiteten Fassung des Entwurfs ist dieser Teil der Begründung allerdings zwingend ("muss sich … ergeben"). Daraus folgt, dass die Landesregierung keine Verordnung erlassen kann, wenn sie nicht zugleich einen Maßnahmeplan erarbeitet.