Miethöhe bei Vertragsschluss (Wohnraummiete) / 7 Erste Vermietung umfassend modernisierter Wohnungen (§ 556f Satz 2 BGB)

Bei der ersten Vermietung nach umfassender Modernisierung sind §§ 556d und 556e BGB ebenfalls nicht anzuwenden. Für die Folgevermietungen gelten dann die Vorschriften des MietNovG, wobei der Vermieter den Mietzins nach der Vormiete berechnen kann.

7.1 Der Begriff der ersten Vermietung

Die Regelung gilt zunächst für die Fälle, in denen eine Altbauwohnung entmietet, umfassend modernisiert und sodann erneut vermietet wird.

Wichtig

1. Vermietung, nicht Erstbezug entscheidend

Maßgeblich ist nicht der Erstbezug nach der Modernisierung^[1], sondern die erste Vermietung.

Deshalb gilt keine Mietbegrenzung, wenn die Wohnung nach der Modernisierung zunächst vom Eigentümer genutzt und sodann vermietet wird.

Anders als im Fall der Neubauwohnung gilt Satz 2 aber nur für die erste Vermietung nach der Modernisierung. Für die Folgevermietungen ist § 556f Satz 2 BGB unanwendbar.

[1] So aber Flatow, WuM 2015, S. 191, 202.

7.2 Der Begriff der umfassenden Modernisierung

Dieser Begriff entspricht den Regelungen in § 555b Nr. 1, 3, 4 und 5 BGB. Dies bedeutet nicht, dass jede Modernisierung im Sinne dieser Vorschriften zugleich § 556f Satz 2 BGB erfüllt. Denn diese Regelung enthält als weiteres Merkmal den Begriff "umfassend". Nach der Gesetzesbegründung ist eine Modernisierung umfassend, "wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint".

Die Gesetzesbegründung nimmt insoweit auf § 16 Abs. 1 Nr. 4 WoFG Bezug. Diese Regelung stellt darauf ab, ob eine Altbauwohnung "unter wesentlichem Bauaufwand" modernisiert worden ist. Damit bieten sich für die Auslegung von § 556f Satz 2 BGB 2 Kriterien an, nämlich

• zum einen der Zustand der Wohnung nach der Modernisierung und
• zum anderen der hierfür erforderliche Aufwand.

Wichtig

Zustand der Wohnung und Bauaufwand als Kriterium

Hinsichtlich des Zustands ist zu verlangen, dass die Wohnung in der sanitären und technischen Ausstattung sowie im Schall- und Wärmeschutz einer Neubauwohnung entspricht. Von einem wesentlichen Bauaufwand kann gesprochen werden, wenn die Investition etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht.^[1]

Das Zustands- und das Aufwandskriterium müssen kumulativ vorliegen. Diese strengen Anforderungen zeigen, dass der Ausnahmetatbestand des § 556f Satz 2 BGB nur ausnahmsweise vorliegen wird.

[1] Vgl. BVerwGE 38 S. 286, 289 f.; BGH, Beschluss v. 10.8.2010, VIII ZR 316/09, WuM 2010 S. 679.

7.3 Auskunftspflicht

Will der Vermieter eine Miete nach § 556f Satz 2 BGB vereinbaren, so ist er nach § 556g Abs. 1a Nr. 3 BGB verpflichtet, dem Mieter unaufgefordert in Textform mitzuteilen, dass es sich um die 1. Vermietung nach umfassender Modernisierung handelt. Nach der Gesetzesbegründung^[1] ist der Vermieter nicht verpflichtet, den Mieter über den Umfang der Modernisierung zu informieren. Es ist Sache des Mieters, über den Auskunftsanspruch nach § 556g Abs. 3 BGB festzustellen, ob die Modernisierung den nach § 556f Satz 2 BGB erforderlichen Umfang erreicht. Gegebenenfalls soll der Vermieter im Rahmen des § 556 Abs. 3 BGB verpflichtet sein, dem Mieter etwaige Nachweise über den Umfang der Modernisierung vorzulegen.^[2] Wird die nach § 556g Abs. 1a Nr. 3 BGB vorgesehene Auskunft nicht oder nicht in der vorgeschriebenen Textform erteilt, gelten die oben unter Abschn. 4.5.4 dargestellten Rechtsfolgen.

[1] BT-Drucks 19/4672 S. 26.

[2] Vgl. Gesetzesbegründung, BT-Drucks 19/4672 S. 26.