Mietpreisüberhöhung – Begriff, Berechnung und Rechtsfolgen / 8 Verfahren

Die Verfolgung von Mietpreisüberhöhungen ist Sache der zuständigen Verwaltungsbehörde. Sie erlässt, wenn sie den Tatbestand als gegeben ansieht, einen Bußgeldbescheid, gegen den binnen 1 Woche nach Zustellung schriftlich oder zur Niederschrift der Verwaltungsbehörde Einspruch eingelegt werden kann. Über den Einspruch entscheidet das Amtsgericht.

Im Bußgeldverfahren ist die ortsübliche Vergleichsmiete nicht allein anhand des Mietspiegels zu ermitteln. Dieser stellt nämlich nach Ansicht des KG Berlin keine allseits verbindlichen Miettabellen dar, aus dem im gerichtlichen Verfahren die jeweils ortsübliche Vergleichsmiete exakt errechnet werden könnte.^[1] Eine andere Funktion als die eines formellen Begründungsmittels hat ein einfacher Mietspiegel nicht.

Dem qualifizierten Mietspiegel gemäß § 558d BGB kommt allerdings die Vermutungswirkung zu, dass er die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergibt.^[2] Im Bußgeldverfahren ist es daher ausgeschlossen, die Vergleichsmiete allein anhand eines Mietspiegels zu ermitteln. Vielmehr muss die Vergleichsmiete unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls festgestellt werden.^[3] Im Regelfall ist die Einholung eines Sachverständigengutachtens erforderlich.

In zivilrechtlichen Streitigkeiten um Rückzahlung überhöhter Miete soll hingegen der Mietspiegel Anwendung finden, so z. B. das LG Berlin^[4], wonach die Berliner Mietspiegel 1992 und 1994 grundsätzlich dem prozessualen Sachverständigengutachten überlegene Erkenntnisquellen für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht nur bei Klagen auf Zustimmung zur Mieterhöhung, sondern auch für Klagen auf Rückzahlung überhöhten Mietzinses wegen Mietpreisüberhöhung sind.^[5] Das LG Hanau geht noch weiter. Wenn die Kosten eines Gutachtens für die Feststellung einer behaupteten Mietpreisüberhöhung außer Verhältnis zum Streitgegenstand stehen, soll das Gericht selbst zur Schätzung des ortsüblichen Mietzinses^[6] berechtigt sein.^[7]

Zurückhaltender ist zu Recht eine andere Zivilkammer des LG Berlin. Danach kann der Berliner Mietspiegel nicht zugrunde gelegt werden, da sein Grobraster den Anforderungen der Norm wegen eines Strafcharakters nicht gerecht wird, sodass ein Sachverständigengutachten einzuholen ist.^[8]

Dem Betroffenen und der Staatsanwaltschaft steht gegen dieses Urteil die Rechtsbeschwerde zu, wenn die Wertgrenzen (Buße von mehr als derzeit 102,26 EUR [200 DM], bei Freispruch vorher Bußgeld von mehr als derzeit 255,65 EUR durch die Verwaltungsbehörde) überschritten sind. Sie muss binnen 1 Woche nach Urteilsverkündung oder Urteilszustellung (nach schriftlichem Verfahren, das unter gewissen Voraussetzungen zulässig ist) schriftlich zu Protokoll beim Amtsgericht eingelegt werden. Über die Beschwerde entscheidet das Oberlandesgericht.

[1] KG Berlin, Beschluss v. 28.10.1991, 2 Ss 59/91-5 Ws (B) 100/91, WuM 1992 S. 140.

[2] § 558d Abs. 3 BGB.

[3] So auch OLG Frankfurt/M., Beschluss v. 1.6.1994, 2 Ws (B) 335/94 OWiG, WuM 1994 S. 436.

[4] LG Berlin, Urteil v. 7.12.1995, 67 S 83/95, WuM 1996 S. 102.

[5] Ebenso: LG Dortmund, Urteil v. 2.11.1994, 21 S 101/94, WuM 1997 S. 332; LG Hamburg, Urteil v. 24.10.1997, 311 S 247/96, WuM 1998 S. 490.

[6] § 287 Abs. 2 ZPO.

[7] LG Hanau, Urteil v. 14.5.1996, 2 S 312/93, NJWE-MietR 1997 S. 56.

[8] LG Berlin, Urteil v. 13.6.1995, 65 S 119/94, NJWE-MietR 1996 S. 98.