Mietrecht (ZertVerwV) / 1 Überblick

1.1 Begriff des Mietrechts

Unter dem Begriff "Mietrecht" versteht man die rechtlichen Bestimmungen und Beziehungen zwischen einem Vermieter und einem Mieter.

Gesetzliche Regelung

Die gesetzlichen Bestimmungen zum Mietrecht finden sich im 6. Titel von Abschnitt 8 ("Einzelne Schuldverhältnisse") im zweiten Buch des BGB in den §§ 535 bis 580a. Bei der Kostenmiete ist außerdem die Neubaumietenverordnung 1970 zu beachten:

Allgemeine Vorschriften, die für alle Mietverträge gelten	Besondere Vorschriften, die nur auf Mietverträge über Wohnraum anzuwenden sind	Besondere Vorschriften für "andere Sachen und digitale Produkte"
§§ 535 bis 548a BGB	§§ 549 bis 577a BGB	§§ 578 bis 580a BGB

• Allgemeine Vorschriften (§§ 535 bis 548a BGB):

  Diese Vorschriften sind auf jeden Mietvertrag anzuwenden, nicht nur auf Wohnraummietverträge. Sie gelten also auch, wenn eine Person beispielsweise ein Fahrrad oder ein anderes Fahrzeug anmietet.

• Besondere Vorschriften (§§ 549 bis 577a BGB):

  Diese Vorschriften sind hingegen nur auf Mietverträge über Wohnraum anwendbar.

• Besondere Vorschriften (§§ 578 bis 580a BGB):

  Für die Praxis besonders wichtig ist hier § 578 BGB. Dieser trifft besondere Bestimmungen für Mietverträge über Grundstücke und über Räume, die keine Wohnräume sind. Diesen Regelungen und Verweisungen kommt besondere Bedeutung für die Gewerberaummiete zu. Sie ordnen z. B. an, dass § 555a Abs. 1 bis Abs. 3 BGB anwendbar sind (= Regelungen über Erhaltungsmaßnahmen), aber auch § 556c BGB (Zuordnung der Kosten der Wärmelieferung zu den Betriebskosten).

1.2 Berührungspunkte zum Wohnungseigentumsrecht

Betrachtet man die Berührungspunkte des Mietrechts zum Wohnungseigentumsrecht, sind in Theorie und Praxis das Sondereigentum und das gemeinschaftliche Eigentum zu unterscheiden:

• Vermietetes Sondereigentum

  Über die Frage, ob und zu welchen Bedingungen das Sondereigentum vermietet oder ein Mietvertrag beendet wird, kann nur ein Wohnungs- oder Teileigentümer als Sondereigentümer entscheiden. Die Miteigentümer des gemeinschaftlichen Eigentums haben aber die Möglichkeit, mittelbar auf den Mietvertrag einzuwirken, indem sie zum Sondereigentum durch Vereinbarung oder Beschluss Benutzungsbestimmungen treffen. An diese muss sich der Wohnungs- oder Teileigentümer als Sondereigentümer ebenso wie sein Mieter halten. Ferner können die zwischen den Wohnungs- bzw. Teileigentümern geltenden Umlageschlüssel für die Betriebskosten für den Mietvertrag eine Bedeutung haben. Beispielsweise § 556a Abs. 3 BGB gilt allerdings nur für die Wohnraummiete.

• Vermietetes gemeinschaftliches Eigentum

  Über die Frage, ob und zu welchen Bedingungen das gemeinschaftliche Eigentum vermietet oder ein Mietvertrag beendet wird, müssen hingegen alle Wohnungs- als Miteigentümer des gemeinschaftlichen Eigentums Entscheidungen treffen, soweit die Verwaltung durch Vereinbarung, Beschluss oder nach § 27 WEG nicht befugt ist, ohne Einschaltung der Eigentümer zu handeln.