Mietrecht (ZertVerwV) / 2 Abschluss von Mietverträgen

2.1 Überblick

Ein Mietvertrag kommt zustande durch eine Willenserklärung, die als Angebot auf Abschluss eines Mietvertrags zu verstehen ist, und eine Willenserklärung, die als Annahme dieses Angebots gedeutet werden muss (siehe hierzu Kap. B.II.1.2.6). Diese Erklärungen werden i. d. R. schriftlich abgegeben. Auch mündliche Erklärungen sind allerdings wirksam. Dies gilt auch bei Räumen, die gewerblich gebraucht werden sollen.

Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er dann nach § 550 Satz 1 BGB allerdings für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist dann nach § 550 Satz 2 BGB frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.

2.2 Sondereigentum

2.2.1 Grundsatz

§ 13 Abs. 1 WEG

(1) Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz entgegensteht, mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, insbesondere dieses bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen.

Nach § 13 Abs. 1 WEG darf jeder Wohnungseigentümer die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile u. a. vermieten. Ob und ggf. in welcher Weise Sondereigentum vermietet wird, hat allein der Eigentümer des Sondereigentums zu bestimmen, wenn die Wohnungseigentümer nichts anderes vereinbart oder in zulässiger Weise beschlossen haben.

Vertragliche Beziehungen bestehen dann nur zwischen den Vertragsparteien (Wohnungseigentümer als vermietender Sondereigentümer und Mieter). Gegen die anderen Wohnungseigentümer, den Verwalter, die Verwaltungsbeiräte, die GdWE, einen Sondereigentumsverwalter, einen Hausmeister/Hauswart, Dienstleister oder Werkunternehmer usw. hat der Mieter keine vertraglichen Ansprüche. Allerdings ist der Wohnungseigentümer als vermietender Sondereigentümer wegen der Bindungen, denen er selbst als Wohnungseigentümer unterliegt, bei der Formulierung der Vertragsregelungen nicht frei. Er muss vor allem die Rechte und Pflichten beachten, die für ihn selbst nach

• § 10 Abs. 1 Satz 2 (vom Gesetz abweichende Vereinbarungen)
• 14 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 Nr. 1 (Duldungspflichten)
• 19 Abs. 1 WEG (Beschlüsse)

gelten.

Verhältnis GdWE, Vermieter und Mieter

Eingriffe sind unwirksam

Ein Beschluss, der in die Verwaltung eines Sondereigentums eingreift, ist wegen Fehlens einer Beschlusskompetenz nichtig.^[1] Beispielsweise ist ein Beschluss nichtig, wonach der Verwalter für die ihre Wohnung vermietenden Wohnungseigentümer als Sondereigentümer die Miete einzuziehen und diese der GdWE zur Verfügung zu stellen hat.^[2] Ebenso wäre ein Beschluss nichtig, der einen Wohnungseigentümer zwingen wollte, sein Sondereigentum gegen Gefahren zu versichern.^[3]

[1] AG Berlin-Schöneberg, Urteil v. 6.3.2024, 774 C 9/23, WuM 2024, 494.

[2] OLG Düsseldorf, Beschluss v. 10.1.2001, 3 Wx 419/00, ZMR 2001, 306.

[3] LG Dresden, Beschluss v. 4.9.2012, 2 T 407/12, ZMR 2013, 55.

2.2.2 Vermietungsbeschränkungen

Die Wohnungseigentümer können das Recht zur Vermietung eines Wohnungs- oder Teileigentums im Wege einer Vereinbarung untersagen (absolutes Vermietungsverbot) oder einschränken (relatives Vermietungsverbot.^[1]

Vermietungsbeschränkungen

Beschluss genügt nicht

Ein absolutes oder relatives Vermietungsverbot kann nicht als Benutzungsregelung gem. § 19 Abs. 1 WEG beschlossen werden, denn die Beschlusskompetenz aus § 19 Abs. 1 WEG umfasst nicht das vollständige Verbot des Vermietens. Ein solcher Beschluss hätte zum Ziel, dauerhaft von § 13 Abs. 1 WEG abzuweichen (gesetzes- oder vereinbarungsändernder Beschluss) und wäre nichtig.^[2]

Dies soll auch dann gelten, wenn ein solcher Beschluss auf einer Öffnungsklausel, also einer Vereinbarung, die eine Beschlusskompetenz einräumt, beruht, die diesen Beschluss zulässt^[3] – selbst dann, wenn die Wohnungseigentümer kein generelles, sondern ein spezielles Vermietungsverbot beschließen, mit dem nur bestimmte, nämlich kurzzeitige Vermietungen untersagt werden. Die Wohnungseigentümer können aus diesem Grund auch nicht beschließen, dass Wohnungseigentum nicht an Feriengäste^[4], an Medizintouristen oder an Asylbegehrende/Geflüchtete^[5] vermietet werden darf/kann.

Auch ein Beschluss, der die Nutzung eines Sondereigentums nur zu "Boarding-Haus-Zwecken" erlauben will, wäre nichtig.^[6]

Zustimmungsvorbehalt

Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, dass ein Wohnungseigentümer, der sein Sondereigentum ganz oder zum Teil einem Dritten zur Benutzung überlassen will, nach der Rechtsidee des § 12 Abs. 1 WEG einer Zustimmung bedarf.^[7] Die Vermietbarkeit soll durch einen Zustimmungsvorbehalt nicht ausgeschlossen sein, sondern einer Überprüfung unterstehen. Ein Zustimmungsvorbehalt kann nicht beschlossen werden.

Ist ein Zustimmungsvorbehalt wirksam vereinbart worden, darf die Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigert werden.^[8] Ein wichtiger Grund ist z. B. in einem Fall angenommen worden, in dem 3 Stellplätze in der Tiefgarage (Sondereigentum) zur Überlassung an Hotelgäste an das benachbarte Hotel vermietet werden sollten.^[9] Ist der Wohnungseigentümer, der eine Vermietung beabsichtigt, nicht bereit, den Mietvertrag vorzulege...