Mietrecht (ZertVerwV) / 2.2.2 Vermietungsbeschränkungen

Dr. Oliver Elzer

Die Wohnungseigentümer können das Recht zur Vermietung eines Wohnungs- oder Teileigentums im Wege einer Vereinbarung untersagen (absolutes Vermietungsverbot) oder einschränken (relatives Vermietungsverbot.^{^[1]}

Vermietungsbeschränkungen

Beschluss genügt nicht

Ein absolutes oder relatives Vermietungsverbot kann nicht als Benutzungsregelung gem. § 19 Abs. 1 WEG beschlossen werden, denn die Beschlusskompetenz aus § 19 Abs. 1 WEG umfasst nicht das vollständige Verbot des Vermietens. Ein solcher Beschluss hätte zum Ziel, dauerhaft von § 13 Abs. 1 WEG abzuweichen (gesetzes- oder vereinbarungsändernder Beschluss) und wäre nichtig.^{^[2]}

Dies soll auch dann gelten, wenn ein solcher Beschluss auf einer Öffnungsklausel, also einer Vereinbarung, die eine Beschlusskompetenz einräumt, beruht, die diesen Beschluss zulässt^{^[3]} – selbst dann, wenn die Wohnungseigentümer kein generelles, sondern ein spezielles Vermietungsverbot beschließen, mit dem nur bestimmte, nämlich kurzzeitige Vermietungen untersagt werden. Die Wohnungseigentümer können aus diesem Grund auch nicht beschließen, dass Wohnungseigentum nicht an Feriengäste^{^[4]}, an Medizintouristen oder an Asylbegehrende/Geflüchtete^{^[5]} vermietet werden darf/kann.

Auch ein Beschluss, der die Nutzung eines Sondereigentums nur zu "Boarding-Haus-Zwecken" erlauben will, wäre nichtig.^{^[6]}

Zustimmungsvorbehalt

Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, dass ein Wohnungseigentümer, der sein Sondereigentum ganz oder zum Teil einem Dritten zur Benutzung überlassen will, nach der Rechtsidee des § 12 Abs. 1 WEG einer Zustimmung bedarf.^{^[7]} Die Vermietbarkeit soll durch einen Zustimmungsvorbehalt nicht ausgeschlossen sein, sondern einer Überprüfung unterstehen. Ein Zustimmungsvorbehalt kann nicht beschlossen werden.

Ist ein Zustimmungsvorbehalt wirksam vereinbart worden, darf die Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigert werden.^{^[8]} Ein wichtiger Grund ist z. B. in einem Fall angenommen worden, in dem 3 Stellplätze in der Tiefgarage (Sondereigentum) zur Überlassung an Hotelgäste an das benachbarte Hotel vermietet werden sollten.^{^[9]} Ist der Wohnungseigentümer, der eine Vermietung beabsichtigt, nicht bereit, den Mietvertrag vorzulegen, liegt hierin kein wichtiger Grund, die Zustimmung zu verweigern.^{^[10]}

Vermietungsgebot

Die Wohnungseigentümer können umgekehrt auch ein Vermietungsgebot vereinbaren.^{^[11]} Besteht ein Vermietungsgebot, ist ein Sondereigentümer verpflichtet, sein Eigentum z. B. an den Betreiber eines Hotels zu vermieten.^{^[12]}

[1] BGH, Urteil v. 12.4.2019, V ZR 112/18, NJW 2019, 2083 Rn. 17; BGH, Urteil v. 15.01.2010, V ZR 72/09, ZMR 2010, 378.

[2] BGH, Urteil v. 15.01.2010, V ZR 72/09, ZMR 2010, 378.

[3] BGH, Urteil v. 12.4.2019, V ZR 112/18, NJW 2019, 2083 Rn. 17.

[4] BGH, Urteil v. 15.01.2010, V ZR 72/09, ZMR 2010, 378.

[5] LG Koblenz, Urteil v. 16.11.2016, 2 S 99/15 WEG, ZWE 2017, 133, LG Koblenz, Urteil v. 4.8.2016, 2 S 124/15 WEG, NZM 2016, 800.

[6] OLG Saarbrücken, Beschluss v. 3.2.2006, 5 W 115/05, ZMR 2006, 554.

[7] BGH, Urteil v. 25.9.2020, V ZR 300/18, NZG 2021, 113 Rn. 17; BGH, Urteil v. 22.3.2019, V ZR 105/18, ZMR 2019, 516 Rn. 11.

[8] BGH, Urteil v. 25.9.2020, V ZR 300/18, NZG 2021, 113 Rn. 17.

[9] BayObLG, Beschluss v. 13.2.1992, BReg 2 Z 163/91, WuM 1992, 278 ff.

[10] BGH, Urteil v. 25.9.2020, V ZR 300/18, NZG 2021, 113 Rn. 18.

[11] BGH, Urteil v. 13.10.2006, V ZR 289/05, ZMR 2007, 284 Rn. 15.

[12] BayObLG, Beschluss v. 23.9.1993, 2Z BR 77/93, WuM 1994, 156.