Überblick
Bei der Vermietung gemeinschaftlichen Eigentums in einer Wohnungseigentumsanlage stellen sich 3 Fragen:
- Kann und soll Wohnungseigentum vermietet werden?
- Zu welchen Konditionen soll vermietet werden?
- Was hat der Verwalter zu tun?
2.3.1 Möglichkeit der Vermietung
Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Flächen und/oder Räume zu vermieten. In Betracht kommen z. B. ganze Wohnungen ("Hausmeisterwohnung"), Kellerräume, Bodenräume, Garagen, Parkflächen, Parkplätze, die Fassade oder Freiflächen.
Über die Frage, ob gemeinschaftliches Eigentum vermietet wird, kann nach h. M. aber auch beschlossen werden. Der Beschluss schaffe die Voraussetzung dafür, dass gemeinschaftliches Eigentum vermietet werden kann und entziehe den Wohnungseigentümern nicht das Recht zur Mitnutzung. Der Beschluss über die Vermietung gemeinschaftlichen Eigentums regele die Art und Weise seiner Ausübung, indem er an die Stelle der Möglichkeit des unmittelbaren (Eigen-)Gebrauchs die Nutzungsentgelte treten lasse.
2.3.2 Vermieter und Mieter
Das gemeinschaftliche Eigentum ist nach § 9a Abs. 2 WEG von der GdWE zu vermieten. Daher ist ein Wechsel im Bestand der Wohnungseigentümer unerheblich und berührt das Mietverhältnis nicht.
Entscheidung liegt bei der Gemeinschaft oder dem Verwalter
Dass das gemeinschaftliche Eigentum vermietet werden soll und zu welchen Bedingungen, können die Wohnungseigentümer beschließen. Hat eine Vermietung nur eine untergeordnete Bedeutung und führt sie nicht zu erheblichen Verpflichtungen, kann der Verwalter nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG aber auch ohne Beschluss entscheiden, was gelten soll. Ferner können die Wohnungseigentümer eine Bestimmung nach § 27 Abs. 2 WEG treffen. Eine Willensbildung der Wohnungseigentümer muss in eine Vereinbarung oder einen Beschluss münden.
Vorgehen gegen Beschluss
Will ein Wohnungseigentümer eine Vermietung verhindern, kann er den Beschluss nach §§ 43 Abs. 2 Nr. 4, 44 Abs. 1 Satz 1 WEG anfechten. Da die Anfechtung aber keine aufschiebende Wirkung hat, sollte er daneben nach §§ 935, 940 ZPO im Wege einer einstweiligen Verfügung ein Verbot erwirken, dass zunächst kein auf den Beschluss gestützter Mietvertrag geschlossen werden darf, zumindest nicht ohne Rücktrittsrecht für die GdWE im Fall einer rechtskräftigen gerichtlichen Ungültigerklärung des Vermietungsbeschlusses.
Die Wohnungseigentümer könnten aber auch beschließen, den Mietvertrag erst nach rechtskräftigem Abschluss einer Beschlussklage zu schließen, die sich mit dem Entschluss zu vermieten befasst. Diesen Beschluss sollte die Verwaltung in den Raum stellen. Dies gilt im Übrigen immer, wenn die GdWE einen Vertrag schließen soll, gegen den ein Wohnungseigentümer vorgehen will. Hat der Vertragsschluss Zeit, wird der Konflikt auf diese Weise etwas beruhigt. Außerdem kann die Verwaltung so Folgenbeseitigungsansprüche vermeiden, die entstehen, wenn z. B. eine Anfechtungsklage Erfolg hat. Denn es ist beispielsweise vorstellbar, dass eine Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahme rückgängig gemacht werden muss.
Abschluss des Mietvertrags
Neben der Willensbildung, ob gemeinschaftliches Eigentum vermietet werden soll – und zu welchen Konditionen –, bedarf es eines Vertrags zwischen der vermietenden GdWE und dem jeweiligen Mieter. Zum eigentlichen Vertragsschluss zwischen der GdWE und dem Mieter ist ein Beschluss untauglich. Nach der Rechtsgeschäftslehre notwendig sind – wie auch bei allen anderen Verträgen – 2 übereinstimmende Willenserklärungen: Angebot und Annahme.
Ein Mieter und ein Wohnungseigentümer bewerben sich
"Jedermann" kann gemeinschaftliches Eigentum mieten. Mieter kann auch ein Wohnungseigentümer sein. Das ist bei gemeinschaftlichem Eigentum sogar die Regel. Konkurrieren ein Dritter und ein Wohnungseigentümer um das gemeinschaftliche Eigentum als Mietsache, entspricht es nach dem die Wohnungseigentümer verbindenden Gemeinschaftsverhältnis allein ordnungsmäßiger Verwaltung, dem abschlussbereiten Wohnungseigentümer unter denselben Bedingungen und identischer Leistungsfähigkeit einen Vorrang als Mieter einzuräumen.
2.3.3 Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
Will oder muss die GdWE als Vermieter eine Erklärung abgeben, geschieht dieses grundsätzlich durch den Verwalter (§§ 9b Abs. 1 Satz 1, 27 WEG), z. B. bei der Erklärung einer Mieterhöhung oder einer Ankündigung im Rahmen einer Modernisierung.
Sind im Laufe des Mietverhältnisses Erklärungen entgegenzunehmen, z. B. eine Kündigung, nimmt diese nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG grundsätzlich der Verwalter als Zustellungsvertreter entgegen. Der Verwalter vertritt die GdWE auch bei der Kündigung (§ 9b Abs. 1 Satz 1 WEG).
Kündigung wegen "Betrieb...