Mietrecht (ZertVerwV) / 3.3 Ordentliche Kündigung

3.3.1 Überblick

Der Vermieter kann nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB ordentlich kündigen, wenn er ein "berechtigtes Interesse" an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist gem. § 573 Abs. 1 Satz 2 BGB ausgeschlossen. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt nach §§ 573 Abs. 2, 573a BGB insbesondere vor:

Ordentliche Kündigung

• Wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt.
• Wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.
• Wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
• Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als 2 Wohnungen kann der Vermieter nach § 573a Abs. 1 BGB auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses i. S. d. § 573 BGB bedarf. Dies gilt entsprechend für Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, sofern der Wohnraum nicht nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB vom Mieterschutz ausgenommen ist.

3.3.2 Form und Inhalt der Kündigung

Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters i. S. v. § 573 Abs. 2 BGB oder einen Ausnahmefall nach § 573a BGB sind gem. §§ 573 Abs. 3 Satz 1, 573a BGB in dem schriftlichen Kündigungsschreiben (dazu Kap. 3.2.2) anzugeben. Andere Gründe werden nach § 573 Abs. 3 Satz 2 BGB nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind. Der Vermieter soll den Mieter gem. § 568 Abs. 2 BGB auf die Möglichkeit (dazu Kap. 3.5) sowie die Form und Frist des Widerspruchs nach den §§ 574 bis 574b BGB rechtzeitig hinweisen.

3.3.3 Frist

Die Kündigung ist nach § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB grundsätzlich spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich gem. § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB nach 5 und 8 Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils 3 Monate. Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden. Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.

3.3.4 Sondereigentum

Einen Mietvertrag über Sondereigentum kann nur der Wohnungseigentümer als Vermieter oder für ihn ein Vertreter außerordentlich kündigen. Dieser Vertreter kann im Rahmen der Sondereigentumsverwaltung auch die Verwaltung sein.

3.3.5 Gemeinschaftliches Eigentum

Einen Mietvertrag über gemeinschaftliches Eigentum kann nur die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kündigen. Diese wird nach § 9b Abs. 1 WEG vertreten.