Der Begriff der "Wohnfläche" hat keinen feststehenden Inhalt, aber eine große Bedeutung:
- Auf die Wohnfläche kommt es beispielsweise bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete an, da die Größe einer Wohnung nach § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB ein Wohnwertmerkmal ist.
- Auf die Wohnfläche kommt es ferner an, wenn die Mietvertragsparteien den Anteil der Mietsache an der tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche bzw. die Wohnungseigentümer den Anteil der Wohnungen an der tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche zu einem Umlageschlüssel bestimmt haben.
Nach § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB sind die Betriebskosten im Übrigen vorbehaltlich anderweitiger Vereinbarungen der Vertragsparteien und/oder anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen.
Wohnungseigentum
Im Wohnungseigentumsrecht gilt dies nicht. Haben die Wohnungseigentümer einer Wohnungseigentumsanlage keinen Umlageschlüssel bestimmt, sind die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile zueinander zu bestimmen. Die Größe der Miteigentumsanteile kann zwar nach den Wohnflächen bestimmt worden sein. Zwingend ist dies aber nicht. Die Wohnflächen haben also allenfalls mittelbar eine Bedeutung.
- Die Wohnfläche spielt schließlich grundsätzlich in jedem Mietvertrag, aber auch im Wohnungseigentumsrecht für die Verteilung der Kosten für Wärme und Warmwasser eine große Rolle. Denn nach § 7 Abs. 1 Satz 5 HeizkostenV können die übrigen Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage u. a. nach der Wohn- oder Nutzfläche oder der Wohn- oder Nutzfläche der beheizten Räume zugrunde gelegt werden. Und nach § 8 Abs. 1 Fall 2 HeizkostenV sind die übrigen Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage nach der Wohn- oder Nutzfläche zu verteilen.
Minderung und Schadensersatz
Die Mietvertragsparteien können die Wohnfläche im Übrigen vereinbaren. Ist die Wohnfläche kleiner als vertraglich vereinbart, kann der Mieter die Miete mindern.[1] Ein Wohnungseigentümer kann bei einer kleineren Wohnfläche hingegen Ansprüche gegen den Verkäufer haben, beispielsweise gegen einen Bauträger.[2] Er kann aber auch Rechte gegen die anderen Wohnungseigentümer haben. Dies ist der Fall, wenn ein in seinem Eigentum stehender Raum größer sein müsste. Dieser Raum ist dann grundsätzlich von allen Wohnungseigentümern auf Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer herzustellen. Ob es möglich ist, nach § 20 Abs. 1 WEG zu beschließen, dass der Raum unverändert bleiben soll, ist unsicher. § 20 Abs. 1 WEG erlaubt keine Eingriffe in das Sachenrecht.
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