Mietrecht (ZertVerwV) / 4.3.3 Inhalt der WoFlV

Die Wohnfläche

Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst nach § 2 Abs. 1 Satz 1 WoFlV die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Zur Wohnfläche gehören nach § 2 Abs. 2 WoFlV auch die Grundflächen von Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sowie Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen, wenn sie ausschließlich zu der Wohnung oder dem Wohnheim gehören.

Nicht zur Wohnfläche gehören nach § 2 Abs. 3 WoFlV die Grundflächen folgender Räume:

• Zubehörräume, insbesondere Kellerräume, Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen;
• Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen;
• Geschäftsräume.

Die Grundfläche

Die Grundfläche der maßgeblichen Räume ist gem. § 3 Abs. 1 Satz 1 WoFlV nach den lichten Maßen^[1] zwischen den Bauteilen zu ermitteln (dabei ist von der Vorderkante der Bekleidung der Bauteile auszugehen). Bei fehlenden begrenzenden Bauteilen ist der bauliche Abschluss zugrunde zu legen.

Bei der Ermittlung der Grundfläche sind namentlich einzubeziehen die Grundflächen von Tür- und Fensterbekleidungen sowie Tür- und Fensterumrahmungen, Fuß-, Sockel- und Schrammleisten, fest eingebauten Gegenständen, wie z. B. Öfen, Heiz- und Klimageräten, Herden, Bade- oder Duschwannen, freiliegenden Installationen, Einbaumöbeln und nicht ortsgebundenen, versetzbaren Raumteilern.

Bei der Ermittlung der Grundflächen bleiben hingegen außer Betracht die Grundflächen von Schornsteinen, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehenden Pfeilern und Säulen, wenn sie eine Höhe von mehr als 1,50 Meter aufweisen und ihre Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt, von Treppen mit über drei Steigungen und deren Treppenabsätze, von Türnischen und Fenster- und offenen Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden herunterreichen oder bis zum Fußboden herunterreichen und 0,13 Meter oder weniger tief sind.

Die Grundfläche ist durch Ausmessung im fertig gestellten Wohnraum oder auf Grund einer Bauzeichnung zu ermitteln. Wird die Grundfläche auf Grund einer Bauzeichnung ermittelt, muss diese für ein Genehmigungs-, Anzeige-, Genehmigungsfreistellungs- oder ähnliches Verfahren nach dem Bauordnungsrecht der Länder gefertigt oder, wenn ein bauordnungsrechtliches Verfahren nicht erforderlich ist, für ein solches geeignet sein und die Ermittlung der lichten Maße zwischen den Bauteilen ermöglichen. Ist die Grundfläche nach einer Bauzeichnung ermittelt worden und ist abweichend von dieser Bauzeichnung gebaut worden, ist die Grundfläche durch Ausmessung im fertig gestellten Wohnraum oder aufgrund einer berichtigten Bauzeichnung neu zu ermitteln.

Anrechnung der Grundflächen

Die Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 2 Metern sind nach § 4 WoFG vollständig, von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 1 Meter und weniger als 2 Metern sind zur Hälfte, von unbeheizbaren Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sind zur Hälfte, von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind i. d. R. zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen.

Streitfälle

Kann der Mieter darlegen, welche abweichende Wohnfläche er für richtig erachtet,^[2] muss der Vermieter die Wohnfläche darlegen und beweisen.^[3] Besteht unter den Wohnungseigentümern Streit, sollten die Flächen neu vermessen werden, wenn sich der Streit nicht als haltlos erweist.

[1] Das "lichte Maß" bezeichnet im Bauwesen die Höhe oder Breite eines Raumes.

[2] Dazu BGH, Urteil v. 31.5.2017, VIII ZR 181/16, ZMR 2017, 721 Rn. 14.

[3] Dazu BGH, Urteil v. 31.5.2017, VIII ZR 181/16, ZMR 2017, 721 Rn. 13.