Mietrecht (ZertVerwV) / 5 Bauliche Veränderungen und Erhaltungsmaßnahmen

5.1 Der Wohnungseigentümer

Haben die Wohnungseigentümer eine Erhaltungsmaßnahme oder eine bauliche Veränderung beschlossen, sind nicht nur sie, sondern auch Drittnutzer, vor allem Mieter, Nießbraucher und Pächter, von der Umsetzung betroffen. Es kann beispielsweise zu Gestank oder Lärm kommen, das Dach wird ggf. abgedeckt oder die Fassade wird eingerüstet, außerdem ist es beispielsweise vorstellbar, dass es zu Unterbrechungen bei Gas, Strom und Wasser kommt. Alle diese und weitere Beeinträchtigungen muss ein Drittnutzer nach § 15 WEG nur dulden, wenn ihm die Durchführungsschritte angekündigt wurden. Dabei ist zwischen Erhaltungsmaßnahmen und baulichen Veränderungen zu unterscheiden.

Ankündigung einer Erhaltungsmaßnahme (§ 15 Nr. 1 WEG)

Erhaltungsmaßnahmen sind rechtzeitig anzukündigen, es sei denn, sie sind nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Sache, die der Drittnutzer nutzt, verbunden oder ihre sofortige Durchführung ist zwingend erforderlich.

Ankündigung einer baulichen Veränderung (§ 15 Nr. 2 WEG)

Maßnahmen, die über die Erhaltung hinausgehen und nicht nur mit einer unerheblichen Einwirkung verbunden sind, sind spätestens 3 Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen.

Die Ankündigung muss Angaben enthalten über

• die Art und den voraussichtlichen Umfang der Maßnahme in wesentlichen Zügen und
• den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Maßnahme.
• Der Drittnutzer ist auf die Form und die Frist des Härteeinwands i. S. v. § 555d Abs. 3 Satz 1 BGB hinzuweisen.

In der Ankündigung für eine Modernisierungsmaßnahme i. S. v. § 555b Nr. 1 und Nr. 2 BGB kann insbesondere hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug genommen werden.

Der Drittnutzer muss die Maßnahmen nicht dulden, wenn diese für ihn, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würden, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen nicht zu rechtfertigen ist. Der Drittnutzer hat Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, grundsätzlich bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Ankündigung folgt, in Textform mitzuteilen.

Absender der Erklärungen

Die entsprechenden Erklärungen schuldet i. d. R. die GdWE. Für sie muss die Verwaltung handeln. Geht es um die Erhaltung des Sondereigentums oder um Maßnahmen, die über die Erhaltung des Sondereigentums hinausgehen, muss der Wohnungseigentümer als Sondereigentümer die Erklärungen abgeben.

5.2 Des Mieters

Der Mieter kann nach § 554 Abs. 1 Satz 1 BGB grundsätzlich verlangen, dass ihm der Vermieter bauliche Veränderungen der Mietsache erlaubt, die

• dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen,
• dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge,
• dem Einbruchsschutz oder
• der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte dienen.

Ist die Mietsache Sondereigentum, muss der vermietende Wohnungseigentümer dieses Verlangen nach § 20 Abs. 1, Abs. 2 WEG gegenüber den Wohnungseigentümern durchsetzen.