Zusammenfassung
1 Überblick
1.1 Begriff des Mietrechts
Unter dem Begriff "Mietrecht" versteht man die rechtlichen Bestimmungen und Beziehungen zwischen einem Vermieter und einem Mieter.
Gesetzliche Regelung
Die gesetzlichen Bestimmungen zum Mietrecht finden sich im 6. Titel von Abschnitt 8 ("Einzelne Schuldverhältnisse") im zweiten Buch des BGB in den §§ 535 bis 580a. Bei einer "Kostenmiete" (hier ist die Miete zu genehmigen; s. auch § 72 Abs. 1 II. WoBauG a. F.) ist außerdem die Neubaumietenverordnung 1970 zu beachten:
| Allgemeine Vorschriften, die für alle Mietverträge gelten |
Besondere Vorschriften, die nur auf Mietverträge über Wohnraum anzuwenden sind |
Besondere Vorschriften für "andere Sachen und digitale Produkte" |
| §§ 535 bis 548a BGB |
§§ 549 bis 577a BGB |
§§ 578 bis 580a BGB |
Allgemeine Vorschriften (§§ 535 bis 548a BGB):
Diese Vorschriften sind auf jeden Mietvertrag anzuwenden, nicht nur auf Wohnraummietverträge. Sie gelten also auch, wenn eine Person beispielsweise ein Fahrrad oder ein anderes Fahrzeug anmietet.
Besondere Vorschriften (§§ 549 bis 577a BGB):
Diese Vorschriften sind nur auf Mietverträge über Wohnraum anwendbar.
Besondere Vorschriften (§§ 578 bis 580a BGB):
Für die Praxis besonders wichtig ist hier § 578 BGB. Dieser trifft besondere Bestimmungen für Mietverträge über Grundstücke und über Räume, die keine Wohnräume sind. Diesen Regelungen und Verweisungen kommt besondere Bedeutung für die Gewerberaummiete zu. Sie ordnen z. B. an, dass § 555a Abs. 1 bis Abs. 3 BGB anwendbar sind (= Regelungen über Erhaltungsmaßnahmen), aber auch § 556c BGB (Zuordnung der Kosten der Wärmelieferung zu den Betriebskosten).
1.2 Berührungspunkte zum Wohnungseigentumsrecht
Betrachtet man die Berührungspunkte des Mietrechts zum Wohnungseigentumsrecht, sind in Theorie und Praxis das Sondereigentum und das gemeinschaftliche Eigentum zu unterscheiden:
Vermietetes Sondereigentum
Über die Frage, ob und zu welchen Bedingungen das Sondereigentum vermietet oder ein Mietvertrag beendet wird, kann nur ein Wohnungs- oder Teileigentümer als Sondereigentümer entscheiden. Die Miteigentümer des gemeinschaftlichen Eigentums haben allerdings die Möglichkeit, mittelbar auf den Mietvertrag einzuwirken, indem sie zum Sondereigentum durch Vereinbarung oder Beschluss Benutzungsbestimmungen treffen. An diese muss sich der Wohnungs- oder Teileigentümer als Sondereigentümer ebenso wie sein Mieter halten. Ferner können die zwischen den Wohnungs- bzw. Teileigentümern geltenden Umlageschlüssel für die Betriebskosten für den Mietvertrag eine Bedeutung haben. Beispielsweise § 556a Abs. 3 BGB gilt allerdings nur für die Wohnraummiete.
Vermietetes gemeinschaftliches Eigentum
Über die Frage, ob und zu welchen Bedingungen das gemeinschaftliche Eigentum vermietet oder ein Mietvertrag beendet wird, müssen hingegen alle Wohnungs- als Miteigentümer des gemeinschaftlichen Eigentums Entscheidungen treffen, soweit die Verwaltung durch Vereinbarung, Beschluss oder nach § 27 WEG nicht befugt ist, ohne Einschaltung der Eigentümer zu handeln.
2 Abschluss von Mietverträgen
2.1 Überblick
Ein Mietvertrag kommt zustande durch eine Willenserklärung, die als Angebot auf Abschluss eines Mietvertrags zu verstehen ist, und eine Willenserklärung, die als Annahme dieses Angebots gedeutet werden muss (siehe hierzu Kap. B.II.1.2.6). Diese Erklärungen werden i. d. R. schriftlich abgegeben. Auch mündliche Erklärungen sind allerdings wirksam. Dies gilt auch bei Räumen, die gewerblich gebraucht werden sollen.
Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er dann nach § 550 Satz 1 BGB allerdings für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist dann nach § 550 Satz 2 BGB frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.
2.2 Sondereigentum
2.2.1 Grundsatz
§ 13 Abs. 1 WEG
(1) Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz entgegensteht, mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, insbesondere dieses bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen.
Nach § 13 Abs. 1 WEG darf jeder Wohnungseigentümer die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile u. a. vermieten. Ob und ggf. in welcher Weise Sondereigentum vermietet wird, hat allein der Eigentümer des Sondereigentums zu bestimmen, wenn die Wohnungseigentümer nichts anderes vereinbart oder in zulässiger Weise beschlossen haben.
Vertragliche Beziehungen bestehen dann nur zwischen den Vertragsparteien (Wohnungseigentümer als vermietender Sondereigentümer und Mieter). Gegen die anderen Wohnungseigentümer, den Verwalter, die Verwaltungsbeiräte, die GdWE, einen Sondereigentumsverwalter, einen Hausmeister/Hauswart, Dienstleister oder Werkunternehmer usw. hat der Mieter keine vertraglichen Ansprüche. Allerdings ist der Wohnungseigentümer als vermietender Sondereigentümer wegen der Bindungen, denen er selbst als Wohnungseigentümer unterliegt, bei der Formulierung der Vertragsregelungen nicht frei. Er muss vor allem die Rechte und Pflich...