Mietrechtliche Besonderheiten nach GEG / 4.1 Einführung

4.1.1 Hintergrund

Am 1.1.2023 ist das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) in Kraft getreten. Es regelt die Aufteilung der Kosten der CO2-Abgabe zwischen Vermietern und Mietern.

CO2-Emissionshandel

Auf Grundlage des Brennstoffemissionshandelsgesetzes (BEHG) müssen Unternehmen, die mit Heizöl und Erdgas sowie Benzin und Diesel beliefern, seit dem 1.1.2021 einen Kohlendioxidpreis zahlen. Der CO2-Preis wird im Rahmen des nationalen CO2-Emissionshandels über den verpflichtenden Erwerb von Emissionszertifikaten bei der Deutschen Emissionshandelsstelle (DEHSt) im Umweltbundesamt erhoben.^[1] Dieser richtet sich nach § 10 BEHG und betrug 2023 30 EUR pro Tonne CO2. Im Jahr 2024 liegt er bei 45 EUR pro Tonne CO2 und im Jahr 2025 bei 55 EUR pro Tonne CO2. Ab 2027 soll für die CO2-Emissionen von Verkehr und Gebäudewärme ein europäisches Emissionshandelssystem eingeführt werden. In die Bepreisung einbezogen sind nach § 2 Abs. 3 Satz 1 CO2KostAufG auch Wärmelieferungen, die aus Wärmeerzeugungsanlagen gespeist werden, die dem Europäischen Emissionshandel unterliegen.

Weiterberechnung an Endverbraucher

Der von den Unternehmen zu zahlende Kohlendioxidpreis wird von diesen dem Endverbraucher, also dem Gebäudeeigentümer bzw. Vermieter, oder im Fall des Direktbezugs durch den Mieter, auch diesem weiterberechnet. Letztlich bezahlt allerdings der Mieter über § 7 Abs. 2 HeizkostenV den Kohlendioxidpreis bei Belieferung des Vermieters, da der Kohlendioxidpreis zu den Kosten der verbrauchten Brennstoffe zählt.

Bis zur Regelung der CO2-Kostenaufteilung war letztlich also allein der Mieter kostentragungspflichtig. Dieser kann zwar durch sein Verhalten Einfluss auf seinen Verbrauch nehmen, nicht aber auf die Art der Beheizung und den energetischen Zustand des Gebäudes oder der Heizung. Letzteres liegt allein im Verantwortungsbereich des Vermieters, der ebenfalls durch Investitionen in klimaschonende Heizungssysteme bzw. energetische Sanierungen zu einem geringeren CO2-Ausstoß beitragen sollte.^[2]

[1] Fritsch, ZMR 2023, 89.

[2] BT-Drucks. 20/3172, S. 15.

4.1.2 Sachlicher und persönlicher Anwendungsbereich

Erfasst sind alle Wärmeerzeugungsanlagen, also auch Warmwasserbereitungsanlagen, die mit fossilen Brennstoffen betrieben werden (Erdgas, Flüssiggas, Heizöl oder Kohle). Unerheblich ist, ob es sich um hauseigene Anlagen oder Blockheizkraftwerke handelt und ob es sich um Nah- oder Fernwärme oder um Contracting handelt. Maßgebend ist allein, dass CO2 emittiert wird.^[1] Ausgenommen sind nach § 2 Abs. 3 CO2KostAufG allerdings Wärmelieferungen für Gebäude, die erstmals nach dem 1.1.2023 einen Anschluss an ein Wärmenetz erhalten haben.

Im Übrigen ist auch unerheblich, wer Kunde bzw. Abnehmer des Energielieferanten ist. Hierbei kann es sich sowohl um dem Gebäudeeigentümer als Vermieter handeln als auch um den direkt belieferten Mieter. Beide Mietvertragsparteien unterfallen dem CO2KostAufG.

Der Vermieter hat nach Maßgabe des § 5 CO2KostAufG einen Abzug von den umlegbaren Betriebskosten vorzunehmen, der Mieter hat nach Maßgabe von § 6 Abs. 2 CO2KostAufG einen Ausgleichsanspruch gegen den Vermieter.

[1] Lammel, ZMR 2023 S. 597.

4.1.3 Übergangsregelungen

§ 11 Abs. 1 CO2KostAufG stellt zunächst klar, dass die Kostenaufteilung auch für Mietverhältnisse gilt, die vor dem 1.1.2023 begründet wurden. Auch bei diesen Mietverhältnissen sind also die Kosten nach Maßgabe der Anlage zu §§ 5 bis 7 CO2KostAufG im Fall von Wohngebäuden bzw. § 8 Abs. 1 CO2KostAufG im Fall von Nichtwohngebäuden unter den Mietvertragsparteien aufzuteilen.

Weiter stellt § 11 Abs. 2 Satz 1 CO2KostAufG klar, dass die Vorschriften über die Aufteilung der Kohlendioxidkosten auf Abrechnungszeiträume anzuwenden sind, die am oder nach dem 1.1.2023 begonnen haben bzw. beginnen.

Abrechnungszeitraum 1.7.2022 bis 30.6.2023

Für einen sich überschneidenden Abrechnungszeitraum, etwa vom 1.7.2022 bis 30.6.2023, ist das CO2KostAufG nicht anwendbar. Anwendbar ist es nur auf solche Abrechnungszeiträume, die am oder nach dem 1.1.2023 beginnen.

Kohlendioxidkosten, die aufgrund des Verbrauchs von Brennstoffmengen anfallen, die vor dem 1.1.2023 in Rechnung gestellt worden sind, bleiben gemäß § 11 Abs. 2 Satz 2 CO2KostAufG unberücksichtigt.

Praxis-Beispiel

Heizölkauf im Dezember 2022

Der Vermieter hatte im Dezember 2022 eine größere Menge Heizöl bezogen. Die Abrechnungsperiode richtet sich nach dem Kalenderjahr, womit seit 1.1.2023 das CO2KostAufG zu beachten ist. Allerdings bleibt die Rechnung des Heizöllieferanten aus Dezember 2022 unberücksichtigt, auch wenn das Heizöl größtenteils im Jahr 2023 verbraucht wurde. Würde die Rechnung erst im Januar 2023 gestellt worden sein, wären die Kosten berücksichtigungsfähig.