Zusammenfassung
Die Mietverlustversicherung für Gebäude, die ganz oder überwiewiegend gewerblich genutzt werden, bedarf der besonderen Vereinbarung (die Mietverlustversicherung für Wohnräume ist bereits in den VGB 88 und VGB 2000 und jetzt in den VGB 2008 enthalten, jedoch nicht für gewerblich genutzte Teile des Gebäudes).
Hierfür steht die Mietverlustversicherung (= Mietausfallversicherung) zur Verfügung, deren Deckungsumfang sowohl für vermietete als auch für eigengenutzte Räume/Gebäude vereinbart werden kann.
1 Vertragsgrundlagen
Nach wie vor bilden die "Allgemeinen Bedingungen für die Mietverlustversicherung (ABM 89)", die ab 1.1.2008 durch die ABM 2008 ersetzt wurden, die Klauseln für die Versicherung gegen Mietverlust sowie individuelle besondere Vereinbarungen die übliche Vertragsgrundlage.
Grundlage des Versicherungsvertrags ist außerdem das VVG, das mit Wirkung ab 1.1.2008 geändert wurde. Im Zusammenhang damit sind auch die Musterbedingungen überarbeitet worden.
Für Neuverträge, die ab 1.1.2008 geschlossen wurden, gilt das neue VVG ab sofort.
Für Altverträge, die bis zum 1.1.2008 abgeschlossen wurden, gibt es eine Übergangszeit bis zum 31.12.2008 (mit dem alten VVG). Danach gilt das neue Recht.
Unterschiedliche Deckungskonzepte auf dem Versicherungsmarkt
In der Zwischenzeit haben sich jedoch auf dem Markt Sachversicherungskonzepte durchgesetzt, die das Mietausfallrisiko für das gewerbliche Risiko im Rahmen einer angebotenen Sachdeckung mitversichern. Der offerierte Versicherungsschutz ist dann Teil eines Sachprogramms für gewerbliche Risiken und bezieht sich oft auf zusätzliche Gefahren, die unter Abschnitt 7 beschrieben werden.
Beide Vertragsformen decken das Risiko eines Mietausfalls für vermietete als auch für eigengenutzte Räume/Gebäude ab.
Seit Ende November 2003 liegen auch vom Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft e.V. (GDV) unverbindliche Musterbedingungen zur Verbundenen Sach-Gewerbeversicherung (VSG 2003) vor; die ab 1.1.2008 durch die VSG 2008 ersetzt wurden, die im Wesentlichen die bereits am Markt befindlichen Bedingungen nachzeichnen. Auch darin ist die Mietausfalldeckung integriert. Durch diese Bedingungen (VSG 2008) werden die ABM 2008 jedoch nicht ersetzt, sondern nur ergänzt.
Stets sollte jedoch sichergestellt sein, dass die zur Gebäudeversicherung dokumentierten Vereinbarungen – soweit erforderlich – auch für die Mietverlustversicherung gelten.
In diesem Beitrag werden die Grundzüge der Mietverlustversicherung auf Basis der ABM 2008 (Ziffern 2-6) schwerpunktmäßig abgehandelt und auch die Möglichkeiten der Mitversicherung im Rahmen der VSG 2003 (Ziffer 7) beschrieben.
2 Versicherte Gefahren
Beliebige Kombination
Die Mietverlustversicherung ist eine kombinierte Versicherung gegen Mietverlust als Folge von Feuer-, Leitungswasser- und Sturm-/Hagelschäden an im Versicherungsvertrag bezeichneten Gebäuden und sonstigen Grundstücksteilen.
Jede dieser Gefahren kann einzeln oder in beliebiger Kombination versichert werden.
3 Versicherte Schäden
Miet-/Nutzungsausfall einschl. Nebenkosten
Der Versicherer entschädigt den versicherten Mietverlust. Versicherter Mietverlust ist
- der Mietausfall, der dadurch entsteht, dass der Mieter infolge eines Sachschadens nach diesem Vertrag kraft Gesetzes oder nach dem Mietvertrag berechtigt ist, die Zahlung der Miete ganz oder teilweise zu verweigern;
- der Nutzungsausfall in Höhe des ortsüblichen Mietwerts der Räume, die der Versicherungsnehmer selbst nutzt oder unentgeltlich Dritten überlassen hat und die infolge eines Sachschadens nach diesem Vertrag unbenutzbar geworden sind, falls dem Versicherungsnehmer die Beschränkung auf etwa nutzbar gebliebene Räume nicht zugemutet werden kann (Alles-oder-nichts-Prinzip);
- der Aufwand an etwaigen Nebenkosten.
Waren die Gebäude oder Räume zur Zeit des Eintritts des Versicherungsfalls nicht vermietet, wird Mietausfall ersetzt, sofern Vermietung zu einem späteren, in der Wiederherstellungszeit liegenden Termin nachgewiesen wird.
Daten und Programme
Mietausfallschäden durch den Verlust, die Veränderung oder die Nichtverfügbarkeit von Daten und Programmen werden nur ersetzt, wenn sie als Folge eines Sachschadens nach dem jeweiligen Vertrag am Datenträger, auf dem die Daten und Programme gespeichert waren, entstanden sind. Die Versicherung erstreckt sich nicht auf Mietausfallschäden durch den Verlust, die Veränderung oder die Nichtverfügbarkeit von Daten und Programmen, zu deren Nutzung der Versicherungsnehmer nicht berechtigt ist, die nicht betriebsfertig oder nicht lauffähig sind oder die sich nur im Arbeitsspeicher der Zentraleinheit befinden.
4 Haftzeit, Versicherungssumme, Versicherungswert
Haftungsdauer: 1 Jahr
Der Versicherer haftet grundsätzlich nur für eine Dauer von 12 Monaten (Haftzeit). Die Versicherungssumme hat dem Versicherungswert zu entsprechen.
Versicherungswert für die im Versicherungsvertrag bezeichneten Räume/Gebäude ist
- der Wert einer Jahresmiete für vermietete Räume,
- der ortsübliche Jahresmietwert für selbst genutzte oder unentgeltlich Dritten überlassene Räume,
- die Summe der fortlaufenden Nebenkosten für die Dauer eines Jahres.
Gestaltun...