Mischräume / 4 Rechtsfolgen

Ob Wohnraum- oder Geschäftsraummietrecht anzuwenden ist, hat erhebliche Auswirkungen.

Kündigung

Ist das Recht für Wohnraum anzuwenden, bedarf die ordentliche Kündigung der Darlegung eines berechtigten Interesses.

Bei einem einheitlichen Mischmietverhältnis, das wegen überwiegender Wohnnutzung als Wohnraummietvertrag anzusehen ist, braucht sich ein vom Vermieter geltend gemachter Eigenbedarf nur auf die Wohnräume zu beziehen.^[1]

Mieterhöhung

Für Mieterhöhungen gelten die §§ 557 ff. BGB. Abzustellen ist also auf die ortsübliche Vergleichsmiete für gemischt genutzte Mieträume. Ist für den Wohn- und Gewerberaumanteil eine einheitliche Miete vereinbart, kann diese zur Ermittlung der Vergleichsmiete jedoch rechnerisch getrennt werden. Die Anteile für Wohnung und Gewerbe müssen dann wieder addiert werden, sodass ein einheitliches Erhöhungsverlangen gestellt wird. Eine Änderung der Mietstruktur ist nicht möglich.

Kann die anteilige Miete für den gewerblichen Teil nicht oder nur unter Schwierigkeiten ermittelt werden, ist ein werterhöhender Zuschlag zur Wohnungsmiete für den auf die gewerbliche Nutzung fallenden Teil möglich.^[2] Die Obergrenze soll in Anlehnung an § 26 Abs. 2 NMV bei 50 % liegen.^[3]

Diese Bestimmung bezieht sich allerdings auf Wohnungen, die der Preisbindung unterliegen. Der Zuschlag soll sich nach dem Grad der erhöhten Abnutzung richten.^[4]

Sind die Mietanteile getrennt ausgewiesen, ist umstritten, ob der Gewerbeanteil unabhängig von der Miete für die Wohnanteile erhöht werden kann.^[5]

Überwiegt der Gewerbeanteil, ergeben sich bei der Mieterhöhung und Kündigung keine Besonderheiten. Ein unbefristetes Gewerbemietverhältnis kann jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen bzw. vertraglichen Kündigungsfristen ohne Angabe von Gründen gekündigt werden.

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Wird zusammen mit der Wohnung eine Garage vermietet, handelt es sich ebenfalls um ein Mischmietverhältnis, bei dem Wohnraum überwiegt. Das bedeutet, dass die Garagenmiete nur zusammen mit der Wohnraummiete und nach den Vorschriften des § 558 BGB angehoben werden kann. Damit sind sowohl die Kappungsgrenze als auch die Begründungspflicht (3 Vergleichsgaragen) einzuhalten.

Wenn das Geschäftsraummietrecht anzuwenden ist, soll, soweit die Rückgabe teilbar ist, für den Wohnraumteil die Gewährung einer Räumungsfrist (§ 721 ZPO) infrage kommen.^[6]

[1] BGH, Urteil v. 1.7.2015, VIII ZR 14/15, NJW 2015, 2727.

[2] So Sternel, 14. Auflage IV, Rn. 188a, VI, Rn. 16.

[3] Sternel, a. a. O..

[4] AG Hamburg-Wandsbeck, Urteil v. 1.10.2008, 711A C 56/06, ZMR 2009, 377: 10 % Zuschlag zum Mittelwert des Mietspiegels bei Nutzung eines Zimmers als Kosmetikstudio.

[5] Dafür: KG Berlin, Urteil v. 28.11.2005, 8 U 66/05, GE 2006, 322; dagegen, wenn es sich um ein einheitliches Mietverhältnis handelt: Schmidt-Futterer/Blank, 14. Auflage § 558a Rn. 59.

[6] Strittig – so jedenfalls Thomas-Putzo, ZPO, 40. Aufl., § 721 Anm. 1 sowie LG Hamburg, Urteil v. 3.12.1992, 334 S 88/92, WuM 1993, 36.