Modernisierung der Heizungsanlage / 3 Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung

Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung erzeugen gleichzeitig Strom und Heizwärme. Die Erzeugung von Strom erfolgt beispielsweise durch einen fossilen Brennstoff wie Gas. Die hierdurch produzierte Abwärme wird in ein gekoppeltes Heizungssystem eingespeist.

Die Einsparung von Primärenergie ist bei dieser Art der Stromerzeugung klar gegeben.

• Im Rahmen einer möglichen Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB sollte aber immer geprüft werden, ob nicht gleichzeitig auch eine nachhaltige Einsparung von Endenergie vorliegt (§ 555b Nr. 1 BGB) oder ob die Maßnahme als Modernisierung nach § 555b Nr. 6 BGB zu qualifizieren ist, z. B. wenn sie verwendet wird, um gesetzlichen Nachrüstverpflichtungen zu entsprechen.
• In Betracht kommt ferner eine Mieterhöhung nach §§ 559 BGB, wenn es sich um eine Maßnahme handelt, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird (§ 555b Nr. 4 BGB). Wenn der Vermieter beispielsweise eine alte Ofenheizung durch den Anschluss an die Fernwärme ersetzt, so liegt darin eine dauerhafte Wohnkomfortverbesserung, die den Vermieter zur Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB berechtigt.

Achtung

Minderungsausschluss nur bei Einsparung von Endenergie

Bei solchen Maßnahmen ist kein Minderungsausschluss nach § 536 Abs. 1a BGB gegeben. § 546 Abs. 1a BGB sieht vor, dass bei Maßnahmen, die zur nachhaltigen Einsparung von Endenergie führen, eine Minderung für die Dauer von 3 Monaten nicht eintritt. Wenn eine reine Maßnahme zur Einsparung von Primärenergie vorliegt, so gilt der Minderungsausschluss aber nicht.^[1]

Hinweis

Fazit

Wenn (nur) eine Einsparung von Primärenergie vorliegt, kann der Vermieter die Miete nicht nach §§ 559 ff. BGB erhöhen. Wenn gleichzeitig oder alternativ aber eine Einsparung von Endenergie, eine Erhöhung des allgemeinen Wohnkomforts oder eine gesetzliche Verpflichtung durch den Vermieter erfüllt wird, so kann über die Tatbestandsvoraussetzungen der § 555b Nr. 1 BGB oder § 555b Nr. 4 BGB oder § 555b Nr. 6 BGB unter Umständen dennoch eine Mieterhöhung erfolgen.

Keine Umlage bei Staffelmiete

Diese Abgrenzung ist weiterhin relevant, wenn im Mietvertrag eine Staffelmiete vereinbart ist. Gemäß § 557a Abs. 2 BGB ist während der Laufzeit einer Staffelmiete eine Erhöhung nach § 559 BGB (Modernisierungsmieterhöhung) ausgeschlossen (vgl. § 557a Abs. 2 BGB).

Ausnahme: Umlage bei Indexmiete

Ist im Mietvertrag eine Indexmiete nach § 557b BGB vereinbart, so kann eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB nur verlangt werden, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat. Dies sind, wie oben ausgeführt, die Maßnahmen, die der Gesetzgeber vorschreibt, z. B. nach dem GEG (Außerbetriebnahme von Heizkesseln, § 72 Abs. 1 GEG).

Demgegenüber ist aber auch der Mieter, dessen Mietvertrag eine Indexmiete enthält, verpflichtet, die Modernisierungsmaßnahme, die den Wohnkomfort verbessert, z. B. Fernwärme statt Ofenheizung, zu dulden. Wie ausgeführt hat der Mieter zwar keine Mieterhöhung zu befürchten, da eine Indexmiete vorliegt. Der Mieter kann den Duldungsanspruch des Vermieters aber nicht mit der Begründung verweigern, dass dieser, statt eigene Investitionen in eine zentrale Beheizungsanlage zu tätigen, auf Fernwärme umstellt und der Mieter deshalb über die ihm auferlegten laufenden Kosten der Fernwärmelieferung dann im Ergebnis trotzdem einen Anteil den Kosten des Anschlusses an die Fernwärmeheizung zu tragen hat. Eine Duldungsverpflichtung ist nämlich in der Regel nur dann ausgenommen, wenn die Maßnahme zu einer unbilligen Härte für den Mieter, seine Familie oder Angehörige seines Haushalts führt (§ 555d Abs. 2 BGB). Die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten bleiben bei der Abwägung im Rahmen der Duldungspflicht aber außer Betracht (§ 555d Abs. 2 BGB).

Hinweis

Fazit

Auch der Mieter, in dessen Mietvertrag eine Indexmiete vereinbart ist, muss eine Modernisierungsmaßnahme grundsätzlich dulden. Bei ihm ist zwar keine Mieterhöhung nach § 559 BGB möglich, er muss aber grundsätzlich auch die anteiligen Kosten der Fernwärmelieferung für Heizung und Warmwasser tragen.^[2]

[1] Siehe hierzu Hopfensperger/Finsterlin, Modernisierungsankündigung, Kap. 3.8 Minderungsrecht des Mieters.

[2] Vgl. BGH, Urteil vom 12.03.2014, VIII ZR 147/13.