In der Regel bewirken Dämmmaßnahmen im Dachbereich eine nachhaltige Einsparung von Endenergie. Warme Luft steigt nach oben und kann bei einem ungedämmten Dach nach außen entweichen. Je besser das Dach gedämmt ist, desto positiver wirkt sich dies auf die Einsparung von Heizenergie aus.
Deshalb kann der Vermieter nach Durchführung einer solchen Maßnahme auch die Miete um 8 % aus den Baukosten erhöhen, da es sich um eine Modernisierungsmaßnahme handelt (§ 555b Nr. 1 BGB i. V. m. §§ 559 ff. BGB).
Im Rahmen der Umlage von Kosten für eine Dachdämmung ist im Übrigen ein Kostenverteilungsschlüssel nach dem Verhältnis der konkreten Wohnfläche zur Gesamtwohnfläche ausreichend und auch angemessen.
Anderweitige Entscheidungen, die zu dem Ergebnis kamen, dass die Mieter der Dachgeschosswohnungen mehr an den Energieeinspareffekten teilhaben als die übrigen Mieter und deshalb mit höheren Kosten zu belasten sind, sind abzulehnen, da dies zu einer erheblichen Benachteiligung führen würde. Auch eine Dämmung des Dachgeschosses kommt nämlich in der Regel allen Mietern zugute, sodass auch die Umlage nach Quadratmetern Wohnfläche auf alle Mieter eine angemessene Kostenverteilung im Rahmen der Mieterhöhungserklärung darstellt.
Musterschreiben: Mieterhöhung nach Durchführung einer energetischen Modernisierung (Maßnahmen nach § 48 GEG unter Anrechnung von Instandsetzungskosten)
Rainer Müller Mühlenstr. 1 80000 München |
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Durch Boten Frau Erika Huber Blumenstr. 6 80000 München |
Zustellungsvermerk Ich, [Vorname, Name], habe das Original in den Briefkasten von ________ am ________ um ________ Uhr geworfen. [Unterschrift] |
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Mietverhältnis Blumenstr. 6, 80000 München, 2. OG links,
hier: Mieterhöhung nach Durchführung einer energetischen Modernisierung (§§ 559 ff. BGB)
Sehr geehrte Frau Huber,
die Maßnahmen zur energetischen Modernisierung sind nun durch Anbringung des Wärmedämmverbundsystems am 13.11.2023 beendet worden.
Gemäß § 559 Abs. 1 BGB bin ich berechtigt, die jährliche Miete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zu erhöhen. Mit Schreiben vom 03.02.2023 habe ich bereits entsprechend den Voraussetzungen der §§ 555c, 555b BGB die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen angekündigt.
Mit demselben Schreiben wurde mitgeteilt, dass die zu erwartende Mieterhöhung bei monatlich circa 70,00 EUR liegen wird.
Im Mehrfamilienhaus Blumenstr. 6, 80000 München wurde im Zeitraum vom 27.07.2023 bis 13.11.2023 ein mineralisches Wärmedämmverbundsystem an der Außenfassade angebracht.
Die Kosten für die Anbringung des Wärmedämmverbundsystems belaufen sich gemäß Rechnung der Firma Mauerwerk auf 60.000 EUR.
Die Wärmedurchgangskoeffizienten der Außenwände von 0,24 W/(m2K) durch Anbringung der Wärmedämmung entsprechen den Vorgaben des GEG.
Bei der Anbringung des Wärmedämmverbundsystems handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b BGB. Die Maßnahme ist eine bauliche Veränderung, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung, § 555b Nr. 1 BGB). Die prognostizierte Energieeinsparung beläuft sich auf etwa 15 %.
Darüber hinaus handelt es sich um eine Maßnahme nach § 555b Nr. 6 BGB, die aufgrund von Umständen durchgeführt wurde, die ich als Vermieter nicht zu vertreten habe.
Vor der Durchführung der Maßnahme verfügte das Haus über keine Wärmedämmung. Das Mehrfamilienhaus wurde im Jahr 1963 errichtet. Seitdem wurden mehrfach Schönheitsreparaturen und neue Farbanstriche durchgeführt, an der Substanz wurde bis dato nichts geändert. Etwa 20 % der Außenfassade waren nach den Feststellungen des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Schneider schadhaft, vor allem wegen bestehender Putzabplatzungen. Infolgedessen waren die sogenannten bedingten Anforderungen nach § 48 GEG zu beachten. Nachdem die Änderungen mehr als 20 % der Bauteilfläche betrafen, mussten die Wärmedurchgangskoeffizienten nach § 48 GEG eingehalten werden.
Daher sind die entstandenen Baukosten um den ersparten Instandsetzungsaufwand zu kürzen. Die ersparten Instandsetzungskosten belaufen sich gemäß den Feststellungen des Sachverständigen auf 12.000,00 EUR und wurden angerechnet. Der Restbetrag der angefallenen Baukosten kann gemäß §§ 559 Abs. 1, 555b Nr. 1, 6 BGB im Rahmen der Mieterhöhung wegen durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen berücksichtigt werden:
| Die Gesamtkosten der baulichen Maßnahme belaufen sich gemäß Rechnung der Firma Mauerwerk auf | 60.000,00 EUR |
| Abzüglich Instandsetzungsbedarf 20 % | ./. 12.000,00 EUR |
| Verbleiben | 48.000,00 EUR |
| Hiervon 8 % jährlich (§ 559 Abs. 1 BGB) | 3.840,00 EUR |
Ihre Wohnung verfügt über 53 m2. Die Gesamtwohnfläche beträgt 400 m2.
Die energetischen Modernisierungsmaßnahmen kommen allen Wohnungen zugute, sodass die Kostenverteilung auf alle Wohnungen nach der jeweiligen Wohnfläche erfolgt.
Erhöhungsbetrag pro m2 3.840,00 EUR : 400 m2 = 9,60 EUR/m2 pro Jahr. Dies entspricht einer monatlichen Erhöhung von 0,80 EUR/m2. Daraus ergibt sich eine monatliche Mieterhöhung für Ihre Wohnung v...
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