Modernisierung durch Wärmedämmung

Zusammenfassung

Überblick

Endenergie wird typischerweise dann gespart, wenn zur Erbringung derselben Energiedienstleistung ab Ort des Verbrauchs weniger Nutzenergie als vor einer Modernisierung erforderlich ist. Die dafür erforderlichen Modernisierungsmaßnahmen sind beispielsweise die Wärmedämmung der Gebäudehülle, ein Fensteraustausch oder die Installation von Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung. In diesem Beitrag wird die Wärmedämmung behandelt.

1 Innendämmung

Eine Innendämmung kommt in Betracht bei älteren Gebäuden, etwa wenn eine besonders gestaltete Fassade vorliegt, oder beispielsweise bei Fachwerkhäusern, bei denen eine Außendämmung nicht in Frage kommt, weil die Fassade nicht verändert werden soll. Innendämmungen werden teilweise auch angebracht, um die Oberflächentemperatur in Räumen zu erhöhen, etwa um Schimmelbildung zu vermeiden.

Bei der Innendämmung werden in der Regel sogenannte Klimaplatten (Kalziumsilikatplatten) verwendet, die vollflächig an den Innenwänden aufgeklebt werden. Es handelt sich dabei um vorgefertigte Platten, die nicht verdübelt werden müssen und mit relativ geringem Aufwand an der Innenseite der Außenwände angebracht werden können.

Innendämmungen führen in der Regel zu einer Einsparung von Endenergie im Sinne des § 555b Nr. 1 BGB. Darüber hinaus kann durch die Anbringung einer Innendämmung auch der Schallschutz verbessert werden.

Ob der Mieter die Anbringung einer Innendämmung zu dulden hat, richtet sich wiederum nach § 555b BGB. Wenn die Maßnahme zu einer nachhaltigen Einsparung von Endenergie im Sinne des § 555b Nr. 1 BGB führt, liegt grundsätzlich eine Modernisierungsmaßnahme vor.

Hinweis

Wohnungseigentümergemeinschaft

In Wohnungseigentümergemeinschaften kann eine Innendämmung auch ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer in der Wohnung angebracht werden, da es sich hier um eine Maßnahme im Sondereigentum handelt, die in der Regel keine Auswirkungen auf das Gemeinschaftseigentum hat (§ 13 Abs. 2 WEG).

1.1 Erhaltungsmaßnahme

Wie ausgeführt wird die Innendämmung teilweise zur Bekämpfung von Schimmelbildung verwendet. Sofern eine solche Maßnahme durchgeführt wird, handelt es sich nicht um eine Modernisierungsmaßnahme, sondern um eine Maßnahme der Instandsetzung, also eine sogenannte Erhaltungsmaßnahme gemäß § 555a BGB, die der Mieter dulden muss – vorausgesetzt, es liegt ein Mangel vor.

Nach der Rechtsprechung des BGH ist dies nicht der Fall, wenn die Mietsache mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht.^[1] In Rechtsstreitigkeiten über Schimmel muss der Vermieter zunächst ausräumen, dass ein Sachmangel vorliegt. Dies ist der Fall, wenn das Gebäude den technischen Normen zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes entspricht. In der Regel geschieht dies durch Einholung von Sachverständigengutachten im Prozess, die zumeist sehr aufwendig und teuer sind.

Wenn sich hierbei herausstellt, dass das Gebäude den technischen Normen zum Zeitpunkt der Errichtung entspricht, muss der Mieter nachweisen, dass er ausreichend geheizt und gelüftet hat. Welche Beheizung und Lüftung der Wohnung einem Mieter zumutbar ist, kann nicht generell und unabhängig insbesondere vom Alter und der Ausstattung des Gebäudes sowie dem Nutzungsverhalten des Mieters, sondern nur unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls bestimmt werden.^[2]

Wenn durch Sachverständigengutachten die Mangelfreiheit des Gebäudes festgestellt wird, gelingt dem Mieter in der Regel der Entlastungsbeweis, nämlich dass er ausreichend geheizt und gelüftet hat, nicht. In der Regel führt dies dazu, dass ein für beide Parteien – Vermieter und Mieter – unbefriedigender Zustand entsteht. Es hat sich bereits Schimmel gebildet, die Verantwortlichkeit mag den Mieter treffen, allerdings ist der Vermieter weiterhin daran interessiert, dass seine Immobilie erhalten bleibt und sich nicht erneut Schimmel bildet. In diesem Fall kann der Vermieter die Anbringung einer Innendämmung anbieten. Der Mieter hat hierauf aber keinen Anspruch, da die Mietsache dem vertragsgemäßen Zustand und den technischen Normen zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes entspricht. Dann stehen dem Mieter weder Minderungsrechte zu, noch kann er die Änderung des Bauzustands verlangen, da es grundsätzlich keinen Anspruch auf Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gibt (Ausnahme: § 554 BGB).

[1] BGH, Urteil v. 5.12.2018, VIII ZR 271/17.

[2] BGH, Urteile v. 5.12.2018, VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18.

1.2 Verringerung der Wohnfläche

Ein Nachteil der Innendämmung liegt darin, dass die Wohnfläche etwas verkleinert wird und insoweit auch ein Eingriff in die Mietsache erfolgt, die zu einer dauerhaften Änderung des vertragsgemäßen Zustands (Wohnfläche) führt.

Kalziumsilikatplatten (oder Klimaplatten) sind in der Regel zwischen 30 mm und 80 mm stark. Die Wohnfläche dürfte sich daher nur unerheblich verringern. Deshalb wird ein Mangel der Mietsache nach Anbringung einer Innendämmung die Flächenverkleinerung als unerheblich und damit nicht zur Mietminderung berechtigend zu beurteilen sein.

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