Modernisierung (Miete) / 2.2 Pflichten des Vermieters

Die Mitteilungspflicht ist grundsätzlich vom Vermieter – bei mehreren Vermietern von allen Vermietern – zu erfüllen.

Der Vermieter kann einen Dritten (z. B. den Architekten) zur Abgabe der betreffenden Erklärungen bevollmächtigen. Das Recht zur Modernisierung ist ein Gestaltungsrecht; eine isolierte Abtretung dieses Rechts ist nicht möglich. Jedoch kann der Vermieter einen Dritten (z. B. den Erwerber des Gebäudes) zur Abgabe der betreffenden Erklärungen ermächtigen.^[1]

Aufgrund der Ermächtigung kann der Erwerber die Modernisierungsankündigung in eigenem Namen abgeben. Der Ermächtigte muss offenlegen, dass er ein fremdes Recht geltend macht.^[2] Wird die Ermächtigung nicht in schriftlicher Form vorgelegt, so kann der Mieter die Erklärung nach §§ 182 Abs. 3, 111 Satz 2 BGB zurückweisen.

Der Ermächtigte gilt als Erfüllungsgehilfe des Vermieters mit der weiteren Folge, dass der Vermieter für etwaige Pflichtverletzungen des Erwerbers einstehen muss.^[3] Muss der Duldungsanspruch gerichtlich durchgesetzt werden, kann der Erwerber im Wege der gewillkürten Prozessstandschaft in eigenem Namen klagen.^[4]

[1] BGH, Urteil v. 13.2.2008, VIII ZR 105/07 mit abl. Anm. Scholz, ZMR 2008, 521; Dittert, GE 2000, 590; Kinne, GE 1997, 1288 und in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, § 554 BGB a. F. Rn. 121-123; Eisenschmid, in Schmidt-Futterer, § 554 BGB a. F. Rn. 289; Emmerich, in Staudinger, § 554 BGB a. F. Rn. 42; Ehlert, in Bamberger/Roth, § 554 BGB a. F. Rn. 23a.

[2] Eisenschmid, in Schmidt-Futterer, a. a. O.; a. A. Palandt/Heinrichs, § 185 BGB Rn. 7.

[3] BGH, a. a. O..

[4] BGH, a. a. O..