Modernisierung (Miete) / 4.6.2 Abwägungskriterien

Bei der Interessenabwägung sind zugunsten des Mieters und seiner Angehörigen insbesondere

• die vorzunehmenden Arbeiten,
• die baulichen Folgen und
• die vorausgegangenen Aufwendungen des Mieters

zu berücksichtigen. Weiter spielt eine Rolle

• eine Krankheit oder
• das hohe Alter eines Mieters,
• ein kurz bevorstehender Umzug oder
• eine besondere berufliche oder schulische Belastung, etwa durch ein bevorstehendes Examen.

Härtegründe

Im Einzelnen gilt Folgendes: Die vorzunehmenden Arbeiten sind unter Berücksichtigung der Art, des Umfangs, der Dauer, des Zeitpunkts und der damit verbundenen Belästigungen im Hinblick auf die besonderen persönlichen Verhältnisse des Mieters zu bewerten. Die Modernisierungsmaßnahme muss unter Berücksichtigung der zur Zeit der Durchführung maßgeblichen technischen Normen durchgeführt werden.

Praxis-Beispiel

Fenstermodernisierung

Schallschutzfenster müssen den aktuellen DIN-Normen entsprechen.^[1]

Im Allgemeinen muss der Mieter ein gewisses Maß an Lärm und Schmutz hinnehmen.

Praxis-Beispiel

Härtegründe

• Steht der Mieter jedoch bereits im hohen Lebensalter oder ist er körperlich behindert, so kann diesem die Modernisierungsmaßnahme wegen der damit verbundenen Belästigung durch Schmutz und Lärm unzumutbar sein.^[2]
• Gleiches gilt dann, wenn der Mieter oder dessen Familienangehörige durch die Modernisierungsmaßnahme gesundheitlichen Schaden erleiden würden.^[3]
• Für den Mieter von Gewerberäumen kann ein Härtegrund vorliegen, wenn die Modernisierungsarbeiten aufgrund ihres Umfangs und ihrer Dauer zur Folge haben, dass die Mieträume über eine längere Zeit nicht zu benutzen sind und der Mieter deshalb ein existenzbedrohendes wirtschaftliches Risiko in Kauf nehmen müsste.^[4]

Für den Wohnungsmieter kommt ein vorübergehender Umzug in ein Hotel nur in Ausnahmefällen in Betracht, so z. B., wenn besonders gewichtige Gründe für die Modernisierung sprechen oder wenn der Mieter durch den vorübergehenden Wohnungswechsel nicht wesentlich in seinen Lebensgewohnheiten beeinträchtigt wird.

Praxis-Beispiel

Hotelaufenthalt für alleinstehenden Mieter

Dies kann bei einem alleinstehenden Mieter mit geringem Hausrat und vorwiegend außerhäusiger Lebensweise angenommen werden.

Zeitpunkt der Modernisierung

Auch aus dem Zeitpunkt der Durchführung der Bauarbeiten können sich Bedenken gegen die Zumutbarkeit ergeben. Ist das Mietverhältnis bereits gekündigt oder steht die Beendigung des Mietverhältnisses bald bevor, ist es dem Vermieter grundsätzlich zuzumuten, länger dauernde Bauarbeiten erst nach dem Auszug des Mieters in Angriff zu nehmen. Voraussetzung ist allerdings, dass die Verzögerung organisatorisch möglich ist und dass sich die Baukosten nicht unverhältnismäßig erhöhen.

Bei der Bewertung der baulichen Folgen kommt es insbesondere darauf an, ob durch die Modernisierung der ursprüngliche Vertragsgegenstand wesentlich verändert wird.

Praxis-Beispiel

Zumutbare geringfügige Modernisierung

Geringfügige Veränderungen wie

• der Einbau neuer Fenster,
• die Installation von Wasser- oder Stromzählern,
• das Verlegen einer Heizungsanlage,
• die geringfügige Verkleinerung des Balkons etc.

muss der Mieter ohne Weiteres hinnehmen.

Unzumutbar ist eine Maßnahme aber regelmäßig dann, wenn hierdurch die Mietsache in einem solchen Maß umgestaltet wird, dass sie mit dem ursprünglichen Vertragsgegenstand nicht mehr vergleichbar ist.

Praxis-Beispiel

Unzumutbare grundlegende Veränderung der Mietsache

Ein solcher Fall liegt dann vor, wenn eine größere Wohnung in mehrere Apartments aufgeteilt werden soll (und umgekehrt) oder wenn der Charakter einer Wohnung durch weitreichende Ein- oder Umbauten grundlegend verändert wird.

Vorangegangene Mietermodernisierung

Eine Härte kann auch vorliegen, wenn durch die Baumaßnahmen vorangegangene Verwendungen des Mieters unbrauchbar würden und der Mieter hierdurch erhebliche wirtschaftliche Nachteile erlitte.

Praxis-Beispiel

Kein Nachteil bei Ersatz der Etagen- durch Zentralheizung

Ein solcher Fall liegt nicht schon vor, wenn der Mieter eine vor vielen Jahren eingebaute Etagenheizung infolge der geplanten Installation einer Zentralheizung nicht mehr weiter verwenden könnte.

Etwas anderes kommt aber dann in Betracht, wenn der Mieter vor nicht allzu langer Zeit mit Zustimmung des Vermieters derartige Einrichtungen vorgenommen hat und er darauf vertrauen durfte, dass er den wirtschaftlichen Wert der Einrichtung durch eine längere Wohnzeit werde ausnützen können.

[1] LG Berlin, Urteil v. 11.2.2008, 67 S 64/07, WuM 2008, 482.

[2] LG Düsseldorf, MDR 1970, 931 für den Fall der Invalidität; AG Hannover, Urteil v. 16.3.1979, 15 C 690/77, WuM 1979, 166, wonach der Einbau einer Gasetagenheizung einer 77-jährigen Mieterin nicht zumutbar ist.

[3] LG Düsseldorf, ZMR 1973, 81 bei Erkrankung der Ehefrau des Mieters.

[4] BGH, Urteil v. 31.10.2012, XII ZR 126/11.