Modernisierungsmieterhöhung / 7 Wirkung der Mieterhöhung

Grundsätzlich schuldet der Mieter die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung des Vermieters. Diese Frist verlängert sich nach § 559b Abs. 2 Satz 2 BGB um 6 Monate, wenn der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme nicht vorschriftsgemäß angekündigt hat oder die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 % übersteigt.

Textform

Die Mieterhöhung nach § 559 BGB ist dem Mieter in Textform zu erklären (§ 559b BGB). Dies ergibt sich aus § 126b BGB. Erforderlich ist danach, dass die Person des Erklärenden genannt ist und der Abschluss der Erklärung durch Nachbildung der Unterschrift oder anders erkennbar gemacht wird. Eine eigenhändige Unterschrift ist damit nicht zwingend erforderlich. Die Übermittlung per Telefaxsendung, Kopie oder nach wohl überwiegender Meinung per E-Mail genügt. Dennoch wird empfohlen, die Ankündigung immer im Original zu unterzeichnen und per Boten zuzustellen. So gibt es keine Nachweisprobleme, wenn der Mieter später den Erhalt einer E-Mail bestreitet.

Anrechnung von Drittmitteln

Der Vermieter muss sich im Rahmen der Mieterhöhung wegen durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten sowie zinsverbilligte oder zinslose Darlehen bei den aufgewendeten Kosten anrechnen lassen. Diese sogenannten Drittmittel dürfen nicht zu einer Mieterhöhung führen. Deshalb ist der Erhöhungsbetrag nach § 559 BGB um die Drittmittel zu kürzen. Hat der Vermieter zum Beispiel ein zinsverbilligtes Darlehen erhalten, ist die Mieterhöhung um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung zu kürzen. Bei dem bisherigen Zinsniveau scheuten viele Vermieter weiterhin die Inanspruchnahme von Darlehen aus öffentlichen Haushalten, da die Mieterhöhung hierbei gekürzt wird. Bei den steigenden Zinsen dürfte die Vorschrift des § 559a BGB allerdings wieder mehr Bedeutung bekommen.

Gemäß § 559a BGB verringert sich der Erhöhungsbetrag nach § 559 BGB um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung. Dieser wird errechnet aus dem Unterschied zwischen dem ermäßigten Zinssatz und dem marktüblichen Zinssatz für den Darlehensbetrag. Maßgebend ist der marktübliche Zinssatz für erstrangige Hypotheken zum Zeitpunkt der Beendigung der Modernisierungsmaßnahme.

Praxis-Beispiel

Zinsermäßigung

Der Vermieter nimmt einen Kredit in Höhe von 100.000 EUR in Anspruch. Der marktübliche Zinssatz beträgt zum Zeitpunkt der Beendigung der Maßnahme 4 %. Er erhält einen verbilligten Kredit zu 2 %. Die Zinsdifferenz zwischen dem marktüblichen Zinssatz und dem zinsverbilligtem Darlehen beträgt somit 2 %. Gemäß § 559 BGB ist der Erhöhungsbetrag um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung zu kürzen, d. h. 2 % aus 100.000 EUR = 2.000 EUR jährlich.

Beträgt der Gesamtaufwand der Maßnahme 100.000 EUR können auf den Mieter grundsätzlich 8 %, somit 8.000 EUR umgelegt werden. Die Anrechnung von Drittmitteln in Höhe von 2.000 EUR führt aber dazu, dass Baukosten lediglich in Höhe von 6.000 EUR auf den/die Mieter umgelegt werden dürfen.