Dieser bisherigen Auslegung des Gesetzes durch nahezu alle Mietgerichte hat der BGH jetzt eine Absage erteilt: Nach dem neuen Urteil sollen die Kosten auch dann nicht mehr in vollem Umfang umgelegt werden können, wenn das auszutauschende Bauteil (hier: die Fenster) noch voll funktionsfähig ist und keinen konkreten Instandsetzungsbedarf aufweist. Es muss nämlich berücksichtigt werden, so der BGH, dass diese ja schon ein bestimmtes Alter erreicht haben und künftig (!) Instandhaltungskosten anfallen könnten.
Beispiel: Künftige Schäden
Bei einem Heizkessel könnte in 5 oder 10 Jahren der aktuell voll funktionsfähige Brenner defekt werden. Bei Fenstern oder Türen könnten künftig Mängel an Scharnieren oder Verschlussvorrichtungen entstehen.
Die Kosten von künftig entstehenden Mängeln können zwar – eben weil noch kein Defekt vorliegt – nicht konkret festgestellt werden. Sie müssen daher geschätzt werden. Wie die Kosten dieser künftigen Mängel geschätzt werden sollen, lassen die "Praktiker" des BGH allerdings offen. Diese müssten eben die Vermieter bei der Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme und im Streitfall die Instanzgerichte ermitteln. Dies wird – wie es das OLG Hamm in einer früheren Entscheidung formuliert hat – zu mehr oder weniger "willkürlichen Schätzungen" mit entsprechenden Zufallsergebnissen führen. Von dem Ziel des Gesetzes, eine vernünftige Modernisierung veralteter Wohnungen zu fördern, würde sich eine derartige (jetzt vom BGH aber vorgenommene) Auslegung in unzulässigem Maße entfernen (OLG Hamm, NJW 1981 S. 1625).
Gerade bei privaten Vermietern wird dieses Urteil die schon seit längerer Zeit bestehende Tendenz verstärken, Wohnungen erst nach Auszug des Mieters zu modernisieren und während des Mietverhältnisses nur noch wirklich unaufschiebbare Reparaturen vorzunehmen.
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