2.1 Zeitliche und technische Durchführung der Maßnahmen
2.1.1 Zeitliche Durchführung
Hierunter sind der Beginn und die Dauer der Erhaltungs- und/oder Modernisierungsmaßnahmen zu verstehen. Diese Termine und Fristen können in der Modernisierungsvereinbarung geregelt werden.
Bei formularvertraglichen Modernisierungsvereinbarungen ist das Transparenzgebot (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB) zu beachten.
Genaue Termine der Modernisierungsarbeiten ankündigen
Die Zeitangaben müssen so genau sein, dass sich der Mieter auf die Maßnahme einstellen kann.
Anderenfalls tritt an die Stelle der ungenauen Angabe die gesetzliche Regelung in §§ 555a Abs. 2, 555c Nr. 2 BGB, die den Vermieter zur hinreichend genauen Ankündigung der Maßnahmen verpflichtet.
2.1.2 Technische Durchführung
Der Begriff der "technischen Durchführung" umfasst die Art der Maßnahme und deren Umfang. Nach den gesetzlichen Regelungen für die Ankündigung muss die Modernisierungsankündigung hinreichend genaue Angaben hierzu enthalten.[1]
Modernisierung richtig ankündigen
Entspricht der Inhalt der Modernisierungsvereinbarung den für die Modernisierungsankündigung maßgeblichen Regeln, entfällt eine weitere Ankündigung.
Sie haben zwar vertraglich größere Freiheit. Fehlende oder inhaltlich unzureichende Angaben können aber zur Folge haben, dass die Vereinbarung gegen das Transparenzgebot verstößt. Seien Sie daher möglichst präzise.
2.2 Gewährleistungsrechte und Aufwendungsersatzansprüche des Mieters
Zu den Gewährleistungsrechten des Mieters zählen
- die Minderung (§ 536 BGB),
- das Recht auf Schadensersatz (§ 536a Abs. 1 BGB),
- das Recht zur Selbstbeseitigung von Mängeln (§ 536a Abs. 2 BGB) und
- das Recht zur fristlosen Kündigung (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB).
2.2.1 Minderung
Wohnraummiete
Ein genereller Verzicht des Mieters auf die Minderung ist bei der Wohnraummiete grundsätzlich unwirksam.[1] Eine Ausnahme gilt für Vereinbarungen, die einen konkreten Mangel betreffen.
Minderungsverzicht bei konkretem Mangel möglich
Es kann vereinbart werden, dass der Mieter auf eine Minderung wegen einer konkret bezeichneten Gebrauchsbeschränkung, also z. B. bei einer Modernisierung, verzichtet.
Ebenso kann die Minderung bei einer energetischen Modernisierung ausgeschlossen werden. Allerdings sind hierbei die Grenzen des § 536 Abs. 1a BGB [2] zu beachten. Danach ist ein Minderungsausschluss für höchstens 3 Monate möglich. Soweit eine Vertragsregelung zum Nachteil des Mieters von der gesetzlichen Regelung abweicht, ist sie unwirksam (§ 536 Abs. 4 BGB).
Geschäftsraummiete
Auf Geschäftsraummietverträge ist § 536 Abs. 4 BGB, nämlich die abweichende Vereinbarung zum Nachteil des Mieters, nicht anzuwenden. Deshalb kann die Minderungsbefugnis ausgeschlossen werden. Bei formularvertraglichen Ausschlussvereinbarungen sind allerdings auch hier die von der Rechtsprechung gezogenen Grenzen zu beachten.[3]
2.2.2 Schadensersatzansprüche
Solche Ansprüche sind denkbar, wenn durch ein schuldhaftes Verhalten der mit der Modernisierung beauftragten Handwerker ein Schaden entsteht. Ein Verschulden der Handwerker ist dem Vermieter zuzurechnen (§ 278 BGB).
Eine Haftung für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit kann dem Vermieter nicht im Voraus erlassen werden (§ 276 Abs. 3 BGB).
Wohnraummiete
Bei der Wohnraummiete ist der Rechtsentscheid des BGH vom 24.10.2001 (VIII ARZ 1/01) zu beachten. Danach stellt der "Ausschluss der auf einfacher Fahrlässigkeit beruhenden Haftung des Vermieters von Wohnraum für Schäden des Mieters, die durch Mängel der Mietsache verursacht sind, […] jedenfalls dann eine gegen § 9 Abs. 2 Nr. 2 AGBG = § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB verstoßende Einschränkung der Rechte des Mieters dar, wenn von dem Ausschluss Schäden an eingebrachten Sachen des Mieters umfasst sind, gegen die sich der Mieter üblicherweise nicht versichern kann".
Geschäftsraummiete
In Rechtsprechung und Literatur wird die Ansicht vertreten, dass vergleichbare Vereinbarungen bei der Geschäftsraummiete wirksam sind, weil der Gewerbemieter das Risiko von Schäden an eigenen Sachen oder von Arbeitnehmern durch Abschluss eigener Versicherungsverträge abdecken kann.[1] Der BGH hat diese Frage noch nicht entschieden.
2.2.3 Schönheitsreparaturen
Werden im Zuge von Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen die gemieteten Räume beschädigt, ist der Vermieter zur Wiederherstellung des vertraglich geschuldeten Zustands verpflichtet.
Neutapezierung
Dies gilt, wenn durch eine Modernisierungsmaßnahme z. B. Tapeten beschädigt wurden; in diesem Fall ist der Vermieter zur Neutapezierung verpflichtet.
Kommt der Vermieter mit dieser Verpflichtung in Verzug, steht dem Mieter das Selbstbeseitigungsrecht zu.
Mieter renoviert selbst
Die Parteien können vereinbaren, dass die Schönheitsreparaturen vom Mieter auszuführen sind.
Enthält die Vereinbarung keine Regelung bezüglich der Kostenerstattung, gilt insoweit die gesetzliche Regelung: Der Mieter kann Ersatz der Aufwendungen verlangen.
Mieter trägt Renovierungskosten
Ebenso können die Parteien vereinbaren, dass der Mieter auf eigene Kosten renoviert.
Regeln S...
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