Modernisierungsvereinbarung (Miete) / 2.2 Gewährleistungsrechte und Aufwendungsersatzansprüche des Mieters

Zu den Gewährleistungsrechten des Mieters zählen

• die Minderung (§ 536 BGB),
• das Recht auf Schadensersatz (§ 536a Abs. 1 BGB),
• das Recht zur Selbstbeseitigung von Mängeln (§ 536a Abs. 2 BGB) und
• das Recht zur fristlosen Kündigung (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

2.2.1 Minderung

Wohnraummiete

Ein genereller Verzicht des Mieters auf die Minderung ist bei der Wohnraummiete grundsätzlich unwirksam.^[1] Eine Ausnahme gilt für Vereinbarungen, die einen konkreten Mangel betreffen.

Hinweis

Minderungsverzicht bei konkretem Mangel möglich

Es kann vereinbart werden, dass der Mieter auf eine Minderung wegen einer konkret bezeichneten Gebrauchsbeschränkung, also z. B. bei einer Modernisierung, verzichtet.

Ebenso kann die Minderung bei einer energetischen Modernisierung ausgeschlossen werden. Allerdings sind hierbei die Grenzen des § 536 Abs. 1a BGB ^[2] zu beachten. Danach ist ein Minderungsausschluss für höchstens 3 Monate möglich. Soweit eine Vertragsregelung zum Nachteil des Mieters von der gesetzlichen Regelung abweicht, ist sie unwirksam (§ 536 Abs. 4 BGB).

Geschäftsraummiete

Auf Geschäftsraummietverträge ist § 536 Abs. 4 BGB, nämlich die abweichende Vereinbarung zum Nachteil des Mieters, nicht anzuwenden. Deshalb kann die Minderungsbefugnis ausgeschlossen werden. Bei formularvertraglichen Ausschlussvereinbarungen sind allerdings auch hier die von der Rechtsprechung gezogenen Grenzen zu beachten.^[3]

[1] § 536 Abs. 4 BGB.

[2]

S. Mietminderung.

[3]

S. Mietminderung.

2.2.2 Schadensersatzansprüche

Solche Ansprüche sind denkbar, wenn durch ein schuldhaftes Verhalten der mit der Modernisierung beauftragten Handwerker ein Schaden entsteht. Ein Verschulden der Handwerker ist dem Vermieter zuzurechnen (§ 278 BGB).

Eine Haftung für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit kann dem Vermieter nicht im Voraus erlassen werden (§ 276 Abs. 3 BGB).

Wohnraummiete

Bei der Wohnraummiete ist der Rechtsentscheid des BGH vom 24.10.2001 (VIII ARZ 1/01) zu beachten. Danach stellt der "Ausschluss der auf einfacher Fahrlässigkeit beruhenden Haftung des Vermieters von Wohnraum für Schäden des Mieters, die durch Mängel der Mietsache verursacht sind, […] jedenfalls dann eine gegen § 9 Abs. 2 Nr. 2 AGBG = § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB verstoßende Einschränkung der Rechte des Mieters dar, wenn von dem Ausschluss Schäden an eingebrachten Sachen des Mieters umfasst sind, gegen die sich der Mieter üblicherweise nicht versichern kann".

Geschäftsraummiete

In Rechtsprechung und Literatur wird die Ansicht vertreten, dass vergleichbare Vereinbarungen bei der Geschäftsraummiete wirksam sind, weil der Gewerbemieter das Risiko von Schäden an eigenen Sachen oder von Arbeitnehmern durch Abschluss eigener Versicherungsverträge abdecken kann.^[1] Der BGH hat diese Frage noch nicht entschieden.

[1] OLG Frankfurt/M., Urteil v. 19.3.2008, 4 U 167/05; Schmitz/Reischauer, NZM 2002, S. 1019.

2.2.3 Schönheitsreparaturen

Werden im Zuge von Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen die gemieteten Räume beschädigt, ist der Vermieter zur Wiederherstellung des vertraglich geschuldeten Zustands verpflichtet.

Praxis-Beispiel

Neutapezierung

Dies gilt, wenn durch eine Modernisierungsmaßnahme z. B. Tapeten beschädigt wurden; in diesem Fall ist der Vermieter zur Neutapezierung verpflichtet.

Kommt der Vermieter mit dieser Verpflichtung in Verzug, steht dem Mieter das Selbstbeseitigungsrecht zu.

Hinweis

Mieter renoviert selbst

Die Parteien können vereinbaren, dass die Schönheitsreparaturen vom Mieter auszuführen sind.

Enthält die Vereinbarung keine Regelung bezüglich der Kostenerstattung, gilt insoweit die gesetzliche Regelung: Der Mieter kann Ersatz der Aufwendungen verlangen.

Hinweis

Mieter trägt Renovierungskosten

Ebenso können die Parteien vereinbaren, dass der Mieter auf eigene Kosten renoviert.

Wichtig

Regeln Sie diesen Punkt, um späteren Streit zu vermeiden

Soweit absehbar ist, dass z. B. Tapeten beschädigt werden, regeln Sie am besten in der Modernisierungsvereinbarung konkret, wer in welcher Weise den Schaden beseitigt. Dadurch können Sie sich im Nachhinein ein mühsames Hin und Her mit dem Mieter ersparen.

2.2.4 Ausschluss des Rechts zur fristlosen Kündigung

Eine formularvertragliche Vereinbarung, wonach der Mieter auf das Recht zur fristlosen Kündigung verzichtet, dürfte wirksam sein, wenn die Gebrauchsbeeinträchtigungen hinreichend genau bezeichnet sind. Diese muss der Mieter sanktionslos hinnehmen.

Ein genereller Kündigungsverzicht für alle während der Modernisierung eintretenden Gebrauchsbeschränkungen dürfte dagegen unwirksam sein.

2.2.5 Aufwendungsersatzanspruch

Ein formularvertraglicher Verzicht auf Aufwendungsersatzansprüche i. S. v. §§ 555a Abs. 3, 555d Abs. 6 BGB dürfte wirksam sein. Die Maßnahme muss aber hinreichend genau bezeichnet sein, sodass der Mieter erkennen kann, welche Aufwendungen durch die Duldung der Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahme entstehen.

Praxis-Tipp

Konkrete Bezeichnung

Grundsätzlich sollten Sie bei Ausschlüssen von Ansprüchen/Rechten bei der Wohnraummiete darauf achten, dass Sie den Ausschluss stets hinreichend genau bezeichnen, da ein genereller Verzicht des Mieters oftmals unwirksam sein dürfte.