Nachschuss-Beschluss: HeizkostenV

1 Leitsatz

Die Warmwasserkosten können für die Jahresabrechnung geschätzt werden, wenn es keine Warmwasserzähler gibt.

2 Normenkette

§ 28 Abs. 2 Satz 1 WEG; § 8 Abs. 1, Abs. 2 HeizkostenV

3 Das Problem

Die Wohnungseigentümer genehmigen zu TOP 3 gem. § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG die Nachschüsse bzw. Anpassungen der beschlossenen Vorschüsse aus den Einzelabrechnungen für das Jahr 2021 vom 1.7.2022 (Druckdatum) und stellen diese fällig. Die Forderungen sollen zum 10.8.2022 eingezogen werden. Etwaige Guthaben aufgrund der Anpassung der beschlossenen Vorschüsse soll der Verwalter – sofern kein anderweitiger Rückstand besteht – zu diesem Termin "auskehren". Dagegen geht Wohnungseigentümer K vor. Er macht geltend, die Warmwasserzähler seien zuletzt im Jahr 2013 ausgetauscht worden. Die Eichfrist sei damit im Jahr 2018 abgelaufen. Der Warmwasserverbrauch für das Jahr 2021 beruhe daher seiner Meinung nach nur auf einer Schätzung. Die Nachschüsse seien auf dieser Basis falsch berechnet worden. Diese Art der Berechnung entspreche auch nicht den Vorschriften der HeizkostenV. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wendet ein, ein Austausch der vorhandenen, tatsächlich ungeeichten Wasserzähler gegen geeichte Geräte sei technisch nicht möglich, da die X-GmbH, die im Jahre 2013 den Austausch der Wasserzähler ausgeführt habe, nunmehr erkläre, dass sie einen weiteren Austausch der Wasserzähler ablehne. Dies geschehe mit der zutreffenden Begründung, dass das im Jahre 1967 verbaute Rohrleitungssystem, welches bis heute keiner Erneuerung oder sonstigen Ertüchtigung unterzogen wurde, so marode sei, dass im Fall des Versuchs, die vor rund 10 Jahren installierten Wasserzähler zu demontieren, unweigerlich mit Rohrbrüchen und entsprechenden massiven Wasserschäden zu rechnen sei. Dies habe die Verwaltung zum Anlass genommen, den Zustand der zentralen Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage nebst des gesamten Rohrleitungssystems sachverständigenseits untersuchen zu lassen. Der Sachverständige Z sei in dem den Wohnungseigentümern mit dem Ladungsschreiben zur Versammlung übersandten Stellungnahme vom 20.5.2022 zu dem Ergebnis gekommen, dass neben der kompletten Heiz- und Warmwassertechnik eine umgehende Erneuerung auch des gesamten Rohrleitungssystems für Kalt- und Warmwasser notwendig sei. Dementsprechend hätten die Wohnungseigentümer zu TOP 10a die Vergabe des Planungsauftrags an Z betreffend die komplette Erneuerung der Heizungs- und Warmwassererzeugungsanlage sowie zu TOP 10b die Vergabe des Planungsauftrags an den Sachverständigen betreffend die komplette Erneuerung des Kalt- und Warmwassersystems beschlossen. Damit sei der Ausnahmetatbestand gem. § 11 Abs. 2, Abs. 1 Nr. 1. Buchstabe b) HeizkostenV gegeben, da das Anbringen neu geeichter Warmwasserzähler nicht bzw. nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich sei. Eine verbrauchsabhängige Abrechnung nach den Messwerten nicht geeichter Warmwasserzähler sei nach dem MessEG nicht zulässig. Somit müsse auf die Gemeinschaftsordnung aus dem Jahr 1967 zurückgegriffen werden, wonach die Umlage der Kosten des Warmwasserverbrauchs gemäß Zählerstandablesung zu erfolgen habe, und der Warmwasserverbrauch anhand der festgestellten Vorjahresverbräuche zu schätzen sei. Ginge man demgegenüber nach § 16 WEG vor, müsse K mehr zahlen, nämlich anstelle anteiliger 85,33 EUR dann 119,08 EUR (Gesamtkosten 23.033,19 EUR : 1.000 MEA insgesamt x 5,17 MEA).

4 Die Entscheidung

Das AG folgt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer! Diese trage substanziiert unter Vorlage entsprechender Unterlagen und im Übrigen mit einem Beweisangebot vor, ein Zähleraustausch sei zeitnah wegen der damit verbundenen hohen Kosten bei gleichzeitigem Haftungsausschluss des Auftrag nehmenden Unternehmens und wegen des Erfordernisses einer umfassenden Sanierung des Leitungssystems nicht durchführbar und wirtschaftlich nicht vertretbar. Diesen Sachvortrag habe K nur pauschal bestritten. Aber selbst dann, wenn man ein substanziiertes Bestreiten annehme, seien geeichte Warmwasserzähler unstreitig nicht vorhanden und eine genaue Messung des Warmwasserverbrauchs derzeit nicht möglich. Eine Verteilung der Kosten auf der Grundlage einer Schätzung, ausgehend vom früher konkret ermittelten Verbrauch, sei dann nach Auffassung des Gerichts uneingeschränkt vertretbar und mit Blick auf den Maßstab einer ordnungsmäßigen Verwaltung nicht zu beanstanden.

5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall geht es um die Frage, wie die Nachschüsse bzw. die Anpassung der Vorschüsse in Bezug auf die Warmwasserkosten zu berechnen sind, wenn es entgegen den Bestimmungen der HeizkostenV keine Warmwasserzähler gibt.

HeizkostenV

Die HeizkostenV schreibt vor, den Warmwasserverbrauch zu messen. Etwas anderes gilt nach § 11 Abs. 2, Abs. 1 Nr. 1. Buchstabe b) HeizkostenV, wenn der Einbau der Zähler, wie im Fall, unverhältnismäßig ist. In diesem Fall muss man den Verbrauch schätzen. Regelt die Gemeinschaftsordnung diesen Fall, geht sie dem Ermessen der Wohnungseigentümer vor.

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