Nachteil: Wann liegt er vor?

1 Leitsatz

Für die Frage, ob ein Garagennutzer/Sondereigentümer "Störer" im Sinne des § 14 Abs. 1 Satz 1 WEG ist, kann es auf den Inhalt einer beschlossenen "Garagenordnung" ankommen.

2 Normenkette

§§ 14 Abs. 1, 18, 19 WEG

3 Das Problem

Im Jahr 2015 beschließen die Wohnungseigentümer für die Tiefgarage eine "Garagenordnung". Diese lautet wie folgt: "1. Der Stellplatz ist nur zum Abstellen eines Personenkraftwagens, von Motorrädern und Fahrrädern zugelassen. 2. Bei einem falsch abgestellten Fahrzeug behält sich die WEG vor, das Fahrzeug zu sichern respektive entfernen zulassen. Gegen Zahlung einer Aufwandspauschale von 300,00 – 500,00 EUR erhält der Fahrzeughalter sein Fahrzeug zurück. 3. Kraftstoffe und andere brennbare Flüssigkeiten dürfen außerhalb des Kraftfahrzeuges nicht aufbewahrt oder gelagert werden. 4. Abgestellte Hausratsgegenstände, Holzteile, Kartonagen, Spraydosen, Kanister, Farbeimer etc. erhöhen die Brandlast (Feuerrisiko) und sind deshalb verboten. 5. Waschen, Instandsetzung und sonstige Arbeiten am Fahrzeug sind in der Tiefgarage verboten. Die trockene Innenreinigung von Fahrzeugen ist gestattet. 6. Der Benutzer stellt sein Fahrzeug so auf seinem Stellplatz ab, dass niemand beeinträchtigt wird. Die eingezeichneten Markierungen sind dabei einzuhalten. 7. Öle und sonstige Schmierstoffe dürfen nicht in die Kanalisation gelangen. Ölflecken sind sofort zu entfernen. 8. Es wird keine Haftung bei Beschädigung und Entfernung der untergestellten Fahrzeuge, Fahrräder etc. übernommen. 9. Der Benutzer hat Lärmbelästigungen, insbesondere durch Hupen und Laufenlassen des Motors, zu vermeiden. 10. Rauchen und das Verwenden von offenem Feuer in der Nähe abgestellter Fahrzeuge ist verboten. 11. Das Abstellen von Gegenständen, Rollern, Fahrrädern, Fahrzeugen auf Gemeinschaftsflächen ist untersagt. 12. Diese Garagenordnung kann von der Eigentümerversammlung mit 2/3 Mehrheit geändert oder ergänzt werden".

Im Jahr 2021 beschließen die Wohnungseigentümer unter Hinweis auf die Garagenordnung, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen die Eigentümer vorgehen soll, die ihre Stellplätze als Lagerfläche außerhalb einer "Kfz-Nutzung" benutzen. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verklagt daher unter anderem Teileigentümer B. Dieser lagert auf seinem Stellplatz u. a. einen 4-türigen Schrank, ein Metallregal sowie diverse (gefüllte) Kunststoffboxen.

4 Die Entscheidung

Die Klage hat Erfolg! Nach § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG sei jeder Wohnungseigentümer – und damit auch B – gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet, die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten. B verstoße aber gegen die Ziffern 1, 3 und 4 der wirksam beschlossenen "Garagenordnung". Aus dem Gesamtzusammenhang dieser Regelungen ergebe sich, dass die Nutzung der Stellplätze in der Tiefgarage nur in engen Grenzen und nur bezogen auf Personenkraftwagen, Motorräder und Fahrräder zugelassen sei. Dies gelte auch für "im engeren Sinne (kraft-)fahrzeugbezogene Gegenstände" wie Ladekabel, Reifen oder ähnliches Zubehör und erst recht für einen (viertürigen) Metallschrank. Auch die Aufbewahrung einer Dachbox auf den über dem Stellplatz bzw. unterhalb der Decke verlaufenden Rohrleitungen widerspreche dem nach der Garagenordnung zulässigen Gebrauch.

5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall geht es um die Frage, in welcher Art und Weise ein Wohnungseigentümer (oder Teileigentümer) einen Kfz-Stellplatz gebrauchen darf.

Fehlende Bestimmung

Haben die Wohnungseigentümer den Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums nicht durch Vereinbarung oder Beschluss geregelt, ist für den Gebrauch eines Kfz-Stellplatzes § 14 WEG maßgeblich. Danach darf ein Wohnungseigentümer den anderen Wohnungseigentümern beim Gebrauch oder bei der Nutzung eines Kfz-Stellplatzes keinen vermeidbaren Nachteil zufügen. Ob es so liegt, muss man anhand der Umstände auslegen. Bei Kfz-Stellplätzen besteht insoweit eine Einigkeit, dass diese dem Abstellen von Fahrzeugen dienen – nicht nur von Kfz – und dass das dauerhafte Abstellen anderer Dinge verboten ist.

Bestimmung zum Gebrauch

Die Wohnungseigentümer haben die Möglichkeit, zum Gebrauch eine Vereinbarung zu treffen oder etwas zu beschließen. Im Fall haben sie sich eine "Garagenordnung" gegeben, die nichts anderes als eine Hausordnung ist bzw. die weiteren Bestimmungen zur Hausordnung ergänzt. An diese Haus-/Garagenordnung hat sich jeder Wohnungseigentümer und der Drittnutzer zu halten, wenn die Regelungen nicht unwirksam sind. Im Fall ist dem AG zuzustimmen, dass die Regelungen zum Abstellen von Gegenständen wirksam und zu beachten sind. Die Regelungen greifen u. a. nicht in den dinglichen Kernbereich des Wohnungseigentums ein. Dies gilt allerdings nicht für alle Regelungen der Garagenordnung.

Kurzüberblick:

• Ziffer 1 regelt, was auf den Kfz-Stellplätzen abgestellt werden darf. Diese Regelung ist nicht zu beanstanden.
• Ziffer 2 scheint ein Recht zu regeln, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Dinge konfiszieren darf und bestimmt zusätzlich, was ein Wohnungseige...