Neuer Umlageschlüssel: Ordnungsmäßigkeit

1 Leitsatz

Das Objektprinzip – Kostenverteilung nach Anzahl der "Sondereigentumseinheiten" – stellt ein einfaches und verständliches Prinzip dar und ist gerecht vor allem für Kosten, die unabhängig von der Größe und dem Wert der Wohnungen anfallen (hier: Kosten der Reparatur der Außenbeleuchtung, eines Treppenhausfensters und der Entfernung eines Baumes in der Außenanlage).

2 Normenkette

§ 16 Abs. 2 WEG

3 Das Problem

Die Wohnungseigentümer beschließen, die Kosten für die Erhaltung der Außenbeleuchtung, einer Baumentfernung und der Erhaltung von Treppenhausfenstern nicht nach der Größe der Miteigentumsanteile, sondern nach Anzahl der Wohnungseigentumsrechte umzulegen. Gegen diesen Beschluss geht Wohnungseigentümer K vor.

4 Die Entscheidung

Ohne Erfolg! Der Beschluss entspreche einer ordnungsmäßigen Verwaltung. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG gebe den Wohnungseigentümern die Möglichkeit, den gesetzlichen oder vereinbarten Umlageschlüssel durch Beschluss zu ändern. Den Wohnungseigentümern stehe dabei ein weiter Gestaltungsspielraum zu. Der neue Umlageschlüssel müsse zwar sachlich gerechtfertigt sein. Der sachliche Grund könne aber beispielsweise bereits ein Anreiz zur Kostensenkung sein. Im Einzelfall könnten die Wohnungseigentümer verbrauchs- oder verursachungsunabhängige Umlageschlüssel heranziehen, wenn der Anteil eines Wohnungseigentümers nicht messbar sei, eine Verbrauchserfassung unverhältnismäßigen Aufwand hervorriefe oder dies aus anderen Gründen pflichtgemäßem Ermessen entspreche. Sie könnten beispielsweise die Umlage der Kosten für Müllabfuhr, Straßenreinigung, Räumdienst, Hausreinigung, Gartenpflege, Versicherungen, Schädlingsbekämpfung, Niederschlagswasser sowie Wartungskosten für Notstrom- und Brandsicherung z. B. nach Fläche der "Sondereigentumseinheiten" beschließen. Um den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung zu entsprechen, müsse der Beschluss im Hinblick auf die Gleichbehandlung der Wohnungseigentümer allerdings das Gebot der Maßstabskontinuität beachten.

Gemessen an diesen allgemeinen Prüfsteinen seien die angegriffenen Regelungen nicht zu beanstanden. Das gewählte Objektprinzip (Kostenverteilung nach "Sondereigentumseinheiten") stelle eine einfache und verständliche Kostenverteilung dar. Jede "Sondereigentumseinheit" werde dabei mit dem gleichen Betrag zur Kostentragung herangezogen, unabhängig von ihrer Größe und ihrem Wert. Die Regelung sei praktikabel und einfach zu handhaben. Gerecht erscheine sie vor allem für Kosten, die unabhängig von der Größe und dem Wert der Wohnungen anfielen. Trotzdem könnten auch Kosten, die zumindest mittelbar von der Größe abhingen, so verteilt werden. Denn Pauschalierungen seien der Kostenverteilung häufig immanent. So werde überwiegend vertreten, dass nicht nur hinsichtlich der Verwalterkosten, sondern auch für Kosten der Gartenpflege, des Aufzugs, der Straßenreinigung, der Gebäudereinigung und des Hausmeisters eine gleichmäßige Kostentragung pro "Sondereigentumseinheit" bestimmt werden könne. Denn es sei z. B. nicht zwingend, dass in größeren Wohnungen öfter der Hausmeister gebraucht oder mehr Dreck im Treppenhaus verursacht werde, dass die Kostenverteilung die Wohnungsgröße zwingend zu berücksichtigen sei. Die Schmutzverursachung im Treppenhaus hänge z. B. auch von Besuchern und dem eigenen Nutzerverhalten ab. Gleiches müsse für die Erhaltung der Außenbeleuchtung, den Kosten einer konkreten Baumentfernung oder die Erhaltung eines Treppenhausfensters gelten. Denn der Umfang der Nutzung der Außenanlage und des Treppenhauses hänge nicht allein von der Wohnungsgröße ab. Es sei noch nicht einmal zwingend, dass in einer größeren Wohnung auch mehr Menschen wohnten, die den Verschleiß des gemeinschaftlichen Eigentums potenziell erhöhten. Ein Ermessensnichtgebrauch oder Ermessensfehlgebrauch lasse sich nicht feststellen.

5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall ändern die Wohnungseigentümer den geltenden Umlageschlüssel. Dann gibt es immer Gewinner und Verlierer. Die Entscheidung klärt, dass Verschiebungen grundsätzlich hinzunehmen sind. Ferner zeigt sie die Maßstäbe und Grenzen auf.

Mehrbelastung

Ein Wohnungseigentümer kann bei einer neuen Kostenverteilung durch eine Mehrbelastung unbillig benachteiligt sein. Dabei ist zu berücksichtigen, dass sich jede Änderung des Umlageschlüssels zwingend auf die Kostenlast einzelner Wohnungseigentümer negativ auswirkt. Da eine Verschiebung der Kostenbelastung zwingende Folge einer jeden Neu-Regelung ist, sind die Grenzen einer ordnungsmäßigen Verwaltung erst überschritten, wenn es sich um eine erhebliche Mehrbelastung handelt, die keine innere Rechtfertigung in sich trägt. Dies ist erst zu bejahen, wenn die Änderung der Kostenverteilung nur den Zweck verfolgt, die Mehrheit zum Nachteil der Minderheit von Kosten zu entlasten. Selbst eine erhebliche Mehrbelastung kann daher im Einzelfall gerechtfertigt sein und ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Im Fall hätte K nach Miteigentumsanteilen ca. 17 % der jeweiligen Kosten zu tragen gehabt, nun trägt sie 25 % dieser Kosten. Dies ist hinzunehmen. Denn eine starre Gre...