Nicht genehmigter Kaufvertrag: Wann hat der Makler seine Provision verdient?

1 Leitsätze

Wird für den Kaufvertrag über ein Grundstück eine Genehmigung der Landwirtschaftsbehörde benötigt, so entsteht der Anspruch des Immobilienmaklers gegen den Käufer auf Zahlung der vereinbarten Provision erst mit Erteilung der Genehmigung.

Fehlt die Genehmigung, spielt es für den Provisionsanspruch des Maklers keine Rolle, aus welchen Gründen die Genehmigung fehlt. Es kommt auch nicht darauf an, ob der Maklerkunde die Genehmigung durch einen Antrag an die Landwirtschaftsbehörde herbeiführen könnte

2 Das Problem: Käufer zahlt die vom Makler geforderte Provision nicht

Der klagende Makler bewarb im Jahr 2013 auf einer Immobilienplattform im Internet eine Immobilie zu einem Kaufpreis von 2,6 Mio. EUR und einer Käufermaklerprovision in Höhe von 3,57 % inkl. Mehrwertsteuer.

Es handelte sich um einen ehemaligen Bauernhof, der in bester Lage für einen Landsitz am Bodensee geeignet war. Der Verkauf der Grundstücke an einen Erwerber war nur mit einer Genehmigung der Landwirtschaftsbehörde gem. § 3 Agrarstrukturverbesserungsgesetz (ASVG) möglich. Die Werbung im Internet enthielt keinen Hinweis auf diesen Umstand.

Die Käufer schlossen im Jahr 2014 ohne weiteres Zutun des Maklers den Vertrag mit den Verkäufern ab. Der Kaufpreis aus dem Kaufvertrag in Höhe von 2,3 Mio. EUR wurde in Folge auch vom Käufer an den Verkäufer bezahlt. Die Beklagten wohnten sogar inzwischen in einem Gebäude des Bauernhofs. Eine Genehmigung des notariellen Kaufvertrags vom 3.2.2014 durch das Landwirtschaftsamt des Bodenseekreises war aber bis dahin noch immer nicht erfolgt. Der Käufer zahlte die vom Makler geforderte Provision nicht.

3 Die Entscheidung: Kein Anspruch auf Courtage bei schwebend unwirksamem Vertrag

In der Entscheidung des OLG Karlsruhe hieß es: Zwischen Makler und Käufer sei durch das Provisionsverlangen im Inserat und die folgende Besichtigung ein Maklervertrag zustande gekommen, der den Nachweis einer Kaufgelegenheit für das Anwesen zum Gegenstand gehabt habe.

Nachdem der Käufer mit den Eigentümern den Kaufvertrag abgeschlossen hatte, kam grundsätzlich ein Provisionsanspruch in Betracht, allerdings sei die volle Wirksamkeit des Kaufvertrags Voraussetzung für Entstehen und Fälligkeit der Provisionsforderung, so die Richter. Die Klage des Maklers sei als unbegründet abzuweisen, weil eine Genehmigung der Landwirtschaftsbehörde nicht erfolgt sei.

Da eine Genehmigung durch die Behörde in der Zukunft noch in Betracht komme, könne die Klageforderung in der Zukunft entstehen und fällig werden. Die Genehmigungsfähigkeit des Kaufvertrages reiche aber nicht aus. Ein Anspruch auf Zahlung der Courtage entsteht gem. § 652 Abs. 1 BGB erst dann, wenn der im Maklervertrag in Aussicht genommene Hauptvertrag aufgrund eines Nachweises des Maklers zustande kommt. Ein möglicher Anspruch war noch nicht entstanden, da der Kaufvertrag von der Landwirtschaftsbehörde bisher nicht genehmigt worden war.

Mit dem Kaufvertrag verpflichtete sich der Käufer zwar zur Zahlung von 2,3 Mio. EUR gegen Übertragung der zum Hof gehörenden Grundstücke. Der Kaufvertrag entspricht auch inhaltlich dem Abschluss des Hauptvertrags — dessen Nachweis Gegenstand des Maklervertrags war —, allerdings war der Kaufvertrag durch die bis dato nicht erfolgte, aber erforderliche Genehmigung, noch nicht voll wirksam, sondern schwebend unwirksam.

Entscheidend ist laut Gericht allein, dass der Käufer mit dem Vertrag und mit der Zahlung des Kaufpreises nicht die beabsichtigte Stellung eines Käufers erhalten hat. Denn er hat gegen den Verkäufer jedenfalls derzeit keinen vollwirksamen Anspruch auf Übertragung des Eigentums.

Hinweis

Ein Makler muss darauf gefasst sein, dass Kaufverträge, die in irgendeiner Weise "noch in der Schwebe stehen", nicht zwingend einen Anspruch auf Provision begründen. Wird etwa noch die Zustimmung einer Behörde benötigt, entsteht der Anspruch auf Provision auch erst mit Erteilung der Genehmigung.

Hätte der Makler bereits in seinem Exposé darauf hingewiesen, dass die Genehmigung einer Behörde erforderlich sei, wäre die Maklerprovision wohl schon verdient gewesen, denn der Makler hätte das nachgewiesen, was dem Käufer auch angeboten wurde.

Ferner hat der Makler darauf zu achten, dass Kaufverträge, die in irgendeiner Weise "noch in der Schwebe stehen", nicht provisionsauslösend sind. Hätte der Makler die Genehmigung abgewartet, wäre das Verfahren wohl zu seinen Gunsten entschieden worden.

4 Entscheidung

OLG Karlsruhe, Beschluss v. 30.11.2020, 9 U 32/19