Notar im Wohnungseigentum (WEMoG) / 3 Amtspflichten

3.1 Amtspflichten im Allgemeinen

Im Rahmen seiner Amtstätigkeit obliegen dem Notar diverse Prüfungs- und Belehrungspflichten.

Hinweis

Aufklärungspflicht

Der Notar muss nach § 17 BeurkG im Rahmen der Beurkundungstätigkeit den wesentlichen Sachverhalt aufklären. Die Vorgaben der Parteien darf er nicht einfach übernehmen, sondern muss sie gegebenenfalls mit diesen erörtern oder richtigstellen. Er muss sich über die rechtlichen Befugnisse der Beteiligten informieren^[1], sich im Regelfall über den Grundbuchinhalt unterrichten^[2] sowie die Beteiligten über die rechtliche Tragweite belehren bzw. darauf achten, dass Irrtümer und Zweifel vermieden werden und niemand benachteiligt wird. Stets muss der Notar hierbei den sichersten Weg für die Beteiligten wählen.^[3]

Weiter trifft den Notar aufgrund seiner besonderen Vertrauensstellung eine betreuende Belehrungspflicht.^[4] Danach muss er die Beteiligten durch Aufklärung vor nicht bedachten Folgen ihrer Erklärungen bewahren. Insbesondere muss er Schaden vermeiden, wenn Anlass zu der Vermutung besteht, dass die Beteiligten sich wegen mangelnder Kenntnis der Gefahr nicht bewusst sind. Der Unkenntnis der Rechtslage steht die Unkenntnis von Sachumständen gleich, welche die Bedeutung des zu beurkundenden Rechtsgeschäfts für die Vermögensinteressen des Beteiligten beeinflussen.^[5]

[1] § 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG.

[2] § 21 Abs. 1 BeurkG.

[3] BGH, Urteil v. 9.7.1992, IX ZR 209/91, WM 1992 S. 1662, 1665.

[4] BGH, Urteil v. 24.6.1993, IX ZR 84/92, DNotZ 1993 S. 752.

[5] BGH, Urteil v. 8.2.1990, IX ZR 273/88, DNotZ 1991 S. 314; BGH, Urteil v. 24.6.1993, IX ZR 216/92, DNotZ 1993 S. 754, 755.

3.2 Amtspflichten im Grund- und Wohnungseigentum

Bei Veräußerung und Erwerb einer Immobilie treffen den Notar eine solche Vielzahl von Pflichten, dass sie nicht im Einzelnen alle aufgeführt werden können. Beispielhaft sei deshalb nur auf einzelne Fälle hingewiesen.

So muss der Notar bei der Beurkundung einer Teilungserklärung über die rechtliche Tragweite des Erfordernisses der Abgeschlossenheit der Wohnungen belehren. Besondere Aufmerksamkeit hat er darauf zu verwenden, welche Teile des Gebäudes im Sondereigentum stehen und welche Gemeinschaftseigentum sein sollen. So darf er entsprechende Vorgaben der Parteien bezüglich der Zuweisung von Gebäudeteilen zum Sondereigentum nicht ohne Weiteres übernehmen, wenn sie zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehören.

Zur Belehrungspflicht des Notars über die rechtliche Tragweite des notariellen Grundstückskaufvertrags gehört, ob der Käufer unbeschränktes Eigentum erwirbt oder Eigentum, das Belastungen unterliegt. Eine besondere Belehrungspflicht hat der Notar nur hinsichtlich des Grundbuchinhalts.^[1] Er ist weder verpflichtet, die Grundakten einzusehen^[2] noch bei Behörden, der Gemeinde oder den Nachbarn nachzufragen.

Zur rechtlichen Tragweite gehört weiter, dass das Grundstücksgeschäft von Genehmigungen abhängig sein kann. Ein Hinweis "auf die erforderlichen gerichtlichen oder behördlichen Genehmigungen oder Bestätigungen oder etwa darüber bestehenden Zweifel" ist ausdrücklich in § 18 BeurkG geregelt. Auch Genehmigungen Privater können in Betracht kommen. Es muss hierbei klar angegeben werden, welche Genehmigung erforderlich ist. Bis zur Erteilung der Genehmigung ist der Vertrag damit schwebend unwirksam.

Achtung

Keine Verpflichtung des Notars zur Einsichtnahme der Grundakte

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung braucht der Notar ohne besondere Umstände, etwa weil Zweifel am Umfang des Sondereigentums bestehen, nicht in die Grundakten Einsicht zu nehmen. Dies gilt auch dann, wenn in dem von ihm einzusehenden Wohnungsgrundbuch auf die in den Grundakten befindliche Eintragungsbewilligung Bezug genommen wird. Es bedarf dann auch keines Hinweises auf die unterbliebene Einsichtnahme oder darauf, dass sich nur mit ihr der Umfang des Sondereigentums ermitteln lasse.^[3]

[1] § 21 BeurkG.

[2] BGH, Urteil v. 26.3.1953, II ZR 14/52, DNotZ 1953 S. 492.

[3] BGH, Urteil v. 4.12.2008, III ZR 51/08.