Notar im Wohnungseigentum (WEMoG) / 6 Haftung des Notars

Der Notar handelt im Rahmen seiner Tätigkeit ausschließlich als Träger eines öffentlichen Amts auf dem Gebiet der vorsorgenden Rechtspflege.^[1] Die Rechtsuchenden und der Notar sind somit keine Vertragspartner, sondern Beteiligte in einem öffentlich-rechtlichen Verfahren. Eine vertragliche Haftung des Notars für im Rahmen der Amtstätigkeit verursachte Schäden gibt es nicht.^[2] Die Haftung des Notars ergibt sich ausschließlich aus § 19 BNotO.

Hinweis

Notar haftet persönlich

Der Notar haftet persönlich.^[3] Die sonst übliche Haftung des Staats bzw. der Körperschaft für Amtspflichtverletzungen von Hoheitsträgern ist nach § 19 Abs. 1 Satz 4 BNotO in zulässiger Weise ausgeschlossen. Als Korrelat hierzu wurde ein System der Schadensvorsorge durch eine Haftpflicht- und Vertrauensschadensversicherung und einen Vertrauensschadensfonds begründet.^[4]

Der Notar haftet gemäß § 19 Abs. 1 BNotO, wenn er schuldhaft die einem anderen gegenüber bestehende Amtspflicht verletzt.

Es muss sich um Schäden aus der notariellen Amtsausübung handeln, somit ein innerer Zusammenhang mit der Wahrnehmung der notariellen Zuständigkeiten bestehen. Ein nur äußerlicher, zufälliger Zusammenhang reicht nicht aus.

Es muss weiterhin die Verletzung einer Amtspflicht vorliegen. Darunter ist jeder Verstoß gegen die dem Notar in seiner amtlichen Eigenschaft obliegenden Pflichten zu verstehen. Diese Verpflichtung muss einem anderen gegenüber bestehen.

Ein Fehler kann nicht allein in der Beurkundung des Willens der Parteien gesehen werden. Ein vorwerfbarer Fehler läge aber z. B. vor, wenn der Notar die von ihm zu beurkundenden Erklärungen nicht mit vorgelegten Unterlagen bzw. dem Grundbuchinhalt abstimmt bzw. nicht auf Abweichungen oder einen Widerspruch und die sich hieraus ergebenden Konsequenzen hinweist. Im Einzelfall bestehen besondere Hinweis-, Treuhand- und Prüfungspflichten im Zuge der Abwicklung von weiteren Maßnahmen (Fähigkeitsbescheinigungen, Rangbestätigungen etc.). Besondere Pflichten treffen den Notar, soweit er in derselben Angelegenheit bereits in der Vergangenheit einmal beurkundend tätig geworden ist.

Zu berücksichtigen ist dies insbesondere, wenn der Klient rechtlicher Laie ist, während der Notar der berufene Fachmann ist und als solcher nicht nur geeignet, sondern auch verpflichtet wäre, Widersprüche zu verhindern.^[5]

In der vorgenannten Entscheidung wollte die Klägerin auf ihrem Grundstück ein Bauvorhaben mit 8 Wohnungen durchführen, die als Wohnungseigentum veräußert werden sollten. Die insofern erforderliche Teilungserklärung wurde von dem beklagten Notar beurkundet aber – trotz schriftlicher Aufforderung der Klägerin – nicht beim Grundbuchamt eingereicht. Diese Ablehnung begründete er in seinem Ablehnungsschreiben damit, dass die Klägerin zu diesem Zeitpunkt noch nicht als Eigentümerin eingetragen war. Nach diversen Auseinandersetzungen ließ die Klägerin eine neue Teilungserklärung bei einem anderen Notar beurkunden und, nach Eintragung als Eigentümerin, beim Grundbuchamt einreichen. Von dem Notar verlangte sie einen Ersatz des dargelegten Zinsschadens und die Kosten der Neubeurkundung.

Die Erstattung der Notarkosten wurde vom Bundesgerichtshof (BGH) zurückgewiesen, da die Klägerin es versäumt hatte, den beklagten Notar auf die vorgetragenen Fehler aufmerksam zu machen und eine Beseitigung zu verlangen. In diesem Fall wären die Kosten für die Neubeurkundung nicht entstanden.

Bezüglich des Zinsschadens konnte eine Amtspflichtverletzung nicht eindeutig festgestellt werden. Zwar wies die Teilungserklärung Fehler auf, weil die ausgewiesenen Miteigentumsanteile sich nicht auf 1000 zu 1000, sondern auf 100,62 addierten und weder ein Eintragungsantrag noch eine Eintragungsbewilligung vorgesehen waren. Allerdings wären beide Punkte vor der Eintragung im Grundbuch zu beheben gewesen.

Neben einer Pflichtverletzung ist weiter die Ursächlichkeit für den eingetretenen Schaden eine Voraussetzung. Diese ist aus rechtlichen Gründen nach § 19 Abs. 1 Satz 3 BNotO i. V. m. § 839 Abs. 3 BGB ausgeschlossen, wenn der Geschädigte ein ihm gegen die ablehnende Entscheidung zustehendes Rechtsmittel nicht ausnutzt. Käme es hier nur auf den allgemeinen Grundsatz an, dass der Notar "immer zu pflichtgemäßem Handeln verpflichtet (ist) und alles zu tun (hat), damit den Beteiligten kein Schaden aus seinen Amtshandlungen erwächst" würde ein Unterlassen der Erinnerung immer zu einem Ausschluss der Haftung und damit einer unverhältnismäßigen Benachteiligung des Verletzten führen. Deshalb ist der Grundsatz nach dem BGH dahin einzuschränken, "dass das Unterlassen der Erinnerung nicht für den Schadenseintritt ursächlich ist, wenn feststeht, dass der Notar dem mit der Erinnerung verbundenen Begehren nicht entsprochen hätte".

Eine Haftung des Notars ergäbe sich aber auch bei einer Pflichtverletzung nur, wenn diese schuldhaft (vorsätzlich oder fahrlässig) erfolgen würde und zudem ursächlich für den eingetretenen Schaden wäre.

Bei einer Pflichtverletzung ist der Anspruch gegen den N...