OLG Dresden Urteil vom 10.08.2004 - 5 U 426/04

Entscheidungsstichwort (Thema)

Miete aus einem gewerblichen Mietverhältnis und Feststellung von dessen Beendigung

Verfahrensgang

LG Leipzig (Urteil vom 26.02.2004; Aktenzeichen 11 O 3461/03)

Nachgehend

BGH (Urteil vom 02.05.2007; Aktenzeichen XII ZR 178/04)

Tenor

1. Auf die Berufung der Beklagten wird das am 26.02.2004 verkündete Urteil zu Az. 11 O 3461/03 der Einzelrichterin der 11. Zivilkammer des Landgerichts Leipzig abgeändert:

1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 17.533,21 Euro sowie jährliche Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der EZB aus jeweils 2.136,05 Euro seit dem 05.08., 05.09., 05.10., 06.11. und 05.12.2002 sowie aus jeweils 2.284,32 Euro seit dem 06.01., 05.02. und 05.03.2003 zu zahlen.
2. Es wird festgestellt, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien über die Geschäftsräume in dem Gebäudekomplex „…” in L. …, Erdgeschoss, gemäß Mietvertrag vom 01./24.09.1992 vermietet zum Betrieb einer Apotheke, zum 30.06.2003 beendet worden ist.

2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen und die Berufung der Beklagten zurückgewiesen.

3. Die Kläger haben als Gesamtschuldner 3/5, die Beklagte hat 2/5 der Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

4. Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 6/5 des jeweils von der Gegenseite vollstreckbaren Betrages abwenden, falls nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger Sicherheit in Höhe von 6/5 des zu vollstreckenden Betrages leistet.

5. Die Revision gegen 1.b) des Urteilstenors wird zugelassen.

Streitwert des Berufungsverfahrens:

Klage bis zum 20.07.2004:	18.274,56 Euro
danach:	17.533,21 Euro
Widerklage (12 × 2.136,05 Euro):	25.632,60 Euro
–	–
Streitwert somit bis zum 20.07.2004	43.907,16 Euro
danach:	43.165,81 Euro

Tatbestand

Die Kläger nehmen die Beklagte aus einem gewerblichen Mietverhältnis auf Zahlung der Miete in Anspruch. Die Parteien streiten im Wesentlichen darüber, ob der Mietvertrag formgerecht abgeschlossen wurde oder ob ihn die Beklagte vorzeitig ordentlich kündigen konnte.

Es geht um einen Mietvertrag vom 01./24.09.1992 (Bl. 7-13 dA) zwischen einer Firma P. als Vermieterin und der Beklagten, die damals noch als … mbH firmierte, als Mieterin. Darin vermietete der zum fraglichen Zeitpunkt nicht als Eigentümer des Grundstücks im Grundbuch eingetragene K. K., der unter der Firmenbezeichnung P. auftrat, in einem noch zu errichtenden Gebäude … an der in L. gelegene Räume zum Betrieb einer Apotheke. Das Mietverhältnis sollte mit dem auf die Übergabe des bezugsfertigen Mietobjekts folgenden Monatsersten beginnen und auf eine Laufzeit von 15 Jahren abgeschlossen werden. Durch Vereinbarung vom 29.07./12.08./19.01.1993 (Bl. 14 dA) zwischen der P. und der Beklagten wurde vereinbart, dass anstelle der Firma P. eine Firma L. KG als Vermieterin in den Mietvertrag eintrat. Die Vereinbarung wurde von den Vertretern der Firma L. KG und der Beklagten sowie dem Inhaber der Firma P. unterzeichnet. Am 20.12.1993 wurde K. als Eigentümer des Grundbesitzes im Grundbuch eingetragen (Bl. 19 dA). Dieser übertrug das Grundstück auf die Firma L. KG, die am 24.01.1996 als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen wurde. Später erwarb Herr G. H. das Eigentum an dem Grundbesitz; er wurde am 17.06.1996 im Grundbuch als Eigentümer eingetragen. Die Kläger sind die Erben des am 05.02.2002 verstorbenen G. H. (vgl. Erbschein Bl. 20 dA). Die Beklagte wurde seit 1996 von der Firma L. KG, Herrn H. und den Klägern aufgrund des Mietvertrages auf Zahlung von Miete in Anspruch genommen; die darüber vor dem Landgericht Leipzig und dem Oberlandesgericht Dresden geführten Prozesse sind rechtskräftig abgeschlossen. Im vorliegenden Rechtsstreit machen die Kläger die Miete für die Monate August 2002 bis März 2003 geltend.

Die Beklagte hatte die Mieträume zunächst an einen Apotheker A. untervermietet, der mittlerweile aber ausgezogen ist. Mit Zustimmung des damaligen Eigentümers H. schloss sie ab dem 01.06.2002 einen Untermietvertrag mit einem Herrn H.; dieser nutzte das Mietobjekt bis Ende März 2003. Mit Schriftsatz vom 14.11.2002 (Bl. 74 f der beigezogenen Akte 11 O 5557/02) und erneut während des laufenden Rechtsstreits (Bl. 27 dA) ließ die Beklagte das Mietverhältnis gegenüber den Klägern zum nächstmöglichen Termin ordentlich kündigen. Sie vertrat dabei, wie auch im laufenden Rechtsstreit die Auffassung, dass der Mietvertrag vom 01./24.09.2002 nicht formwirksam abgeschlossen worden sei; es fehle insbesondere die Beurkundung eines konkreten Beginns des Mietverhältnisses. Die Übergabe des Mietobjekts an sie habe zu keinem Zeitpunkt stattgefunden. Zudem sei der verstorbene Herr H. nicht in ein wirksam befristetes Mietverhältnis eingetreten; die Änderungsvereinbarung aus dem Jahr 1993 enthalte keine ausreichende Beschreibung des Mietobjekts.

Die Beklagte vertritt daher die Auffassung, dass das Mietverhältnis zum 30.06.2003 beendet worden ist. Sie hat mittlerweile das Mietobjekt geräumt und den Klägern mit Schreiben vom 07...