OLG Düsseldorf Beschluss vom 02.05.2001 - 3 Wx 101+123/01

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Begründung eines Sondernutzungsrecht an einer Wohnung durch teilenden Alleineigentümer. Voraussetzungen

Leitsatz (amtlich)

Der teilende Alleineigentümer kann gemäß § 8 WEG einseitig ein Sondernutzungsrecht an einer erst künftig auf gemeinschaftlichem Eigentum zu errichtenden Penthousewohnung begründen, wenn durch die Teilungserklärung diejenigen Eigentümer, die nicht Berechtigte sind, vom Mitgebrauch ausgeschlossen werden und dem Berechtigten das inhaltlich klar und eindeutig bezeichnete Benutzungsrecht zugestanden wird.

Normenkette

WEG § 8; GBO § 13

Verfahrensgang

LG Düsseldorf (Aktenzeichen 25 T 1063-1066/00)

Tenor

Der angefochtene Beschluss und die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Düsseldorf vom 8. November 2000 werden teilweise abgeändert, soweit beanstandet worden ist, dass das Sondernutzungsrecht an einer zu errichtenden Penthauswohnung in der Teilungserklärung nicht begründet worden ist, weil darin die übrigen Miteigentümer nicht vom Mitgebrauch ausgeschlossen worden sind.

Im übrigen wird das Rechtsmittel zurückgewiesen.

Wert des zurückgewiesenen Teils des Beschwerdegegenstandes: jeweils 30.000,00 DM.

Gründe

I.

Die Beteiligte zu 1 hat das mit einem Mehrfamilienhaus und einer Tiefgarage bebaute Grundstück in B., eingetragen im Grundbuch von B. Blatt …., aufgrund der Teilungserklärung vom 4.8.1997 nebst deren Ergänzung bzw. Änderung vom 18.12.1997 in Wohnungs- und Teileigentum geteilt.

§ 5 der Teilungserklärung enthält folgende Regelung:

„1. Sollte nach Maßgabe baurechtlicher Festsetzungen künftig die Erstellung einer Penthauswohnung auf dem Dach des Hauses möglich sein, kann an Wohnungs- und Teileigentümer im Hause im Rahmen der Zuweisung eines Sondernutzungsrechtes gemäß § 15 WEG mit Rechtsnachfolgewirkung gemäß § 10 WEG das Sondernutzungsrecht zuerkannt werden, unter Freistellung der übrigen Eigentümer, auf dem Dach des Hauses eine Penthauswohnung unter Berücksichtigung architektonischer, statischer und bautechnischer Erfordernisse zu errichten….

4. Sollte im Rahmen der Dachgeschossaufstockung behördlicherseits die Errichtung einer Feuerwehrzufahrt oder die Errichtung von weiteren KFZ-Stellplätzen für die neue Dachgeschosswohnung gefordert werden, so ist der Begünstigte berechtigt, auf eigene Kosten die Feuerwehrzufahrt und die Stellplätze auf dem Grundstück zu errichten und an den Stellplätzen Sondernutzungsrechte zu begründen und seiner Einheit zuzuordnen.”

Die Teilungserklärung ist am 23.1.1998 ins Grundbuch eingetragen worden.

Die Beteiligte zu 2 hat durch notariellen Kaufvertrag vom 26.5.1999 von der Beteiligten zu 1 Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumlichkeiten im Kellergeschoss sowie an zwei PKW-Stellplätzen in der Tiefgarage erworben. In dem Vertrag haben die Beteiligten zu 1 und 2 weiterhin folgende Vereinbarung getroffen:

„Mit dem Verkauf wird dem Käufer das Sondernutzungsrecht zur Erstellung einer Penthauswohnung auf dem Dach des Hauses nach Maßgabe des § 5 Ziffer 1 der Teilungserklärung vom 17. August 1997 – UR.-Nr.: 3337/97 des amtierenden Notars – auf Grund der Zuweisungsermächtigung des Verkäufers gemäß § 5 Ziff. 3 der Teilungserklärung (bestätigt durch alle bisherigen Erwerber in den Kaufverträgen) zugewiesen.”

Durch notariellen Kaufvertrag vom 24.8.1999 hat der Beteiligte zu 3 die vorgenannten Teileigentumseinheiten verbunden mit dem Sondernutzungsrecht zur Erstellung einer Penthousewohnung auf dem Dach des Hauses nach Maßgabe der Teilungserklärung von der Beteiligten zu 2 erworben. In diesem Vertrag wird Bezug genommen auf einen Bauvorbescheid, der die Errichtung einer Penthauswohnung, unterteilt in drei Einheiten baurechtlich für zulässig erklärt. Der Beteiligte zu 3 hat deshalb in dem notariellen Kaufvertrag erklärt, die Baudurchführung unter Aufteilung in drei Einheiten zu beabsichtigen. Dieser Vertrag ist durch notarielle Urkunde vom 18.9.2000 wie folgt ergänzt worden:

„Der Verkauf der Teileigentumseinheiten Benrath Blatt ….. und ….. einschließlich der Sondernutzungsrechte zur Erstellung der Penthousewohnung und Schaffung zusätzlicher drei Einstellplätze im Außenbereich wird aufrechterhalten und hiermit bestätigt…

Unter Bezugnahme auf die genehmigten Baupläne wird von der H…. mit Zustimmung der übrigen Beteiligten dieses Vertrages die Zuweisung des Sondernutzungsrechtes zur Erstellung des in drei Einheiten aufgeteilten Penthouses als gemeinschaftliches Sondernutzungsrecht zu den Teileigentumseinheiten Benrath Blatt ….. und Benrath Blatt ….. bestätigt und vorsorglich wiederholt.”

Unter dem 23.10.2000 haben die Beteiligten zu 1 bis 3 beantragt, die Sondernutzungszuweisung vom 18.9.2000 einzutragen, die Eigentumsumschreibung zugunsten des Beteiligten zu 3 vorzunehmen und die zu dessen Gunsten eingetragenen Auflassungsvormerkungen zu löschen.

Das Grundbuchamt hat den Eintragungsantrag durch Zwischenverfügung vom 8.11.2000 beanstandet. Es hat gemeint, ein Sondernutzungsrecht sei in der Teilungserklärung nicht verdinglicht wor...