OLG Düsseldorf Beschluss vom 08.11.2002 - 3 Wx 258/02

Verfahrensgang

LG Duisburg (Beschluss vom 26.06.2002; Aktenzeichen 11 T 335/01)

AG Mülheim a.d. Ruhr (Aktenzeichen 30 II 16/01)

Tenor

Auf das Rechtsmittel des Beteiligten zu 1 werden die Entscheidungen der Vorinstanzen teilweise dahin geändert, dass der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 20. Februar 2001 zu TOP 3 (Zuordnung der Erträge aus der Fremdnutzung der Hofdurchfahrt zu der Instandhaltungsrücklage der Garagen) für ungültig erklärt wird.

Das weitergehende Rechtsmittel wird zurückgewiesen.

Die gerichtlichen Kosten des Verfahrens

1. vor dem Amtsgericht tragen der Antragsteller zu 92 %, die Antragsgegner zu 8 %.
2. der zweiten und dritten Instanz tragen der Antragsteller zu 89 %, die Antragsgegner zu 11 %.

Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Wert (z.T. unter Änderung der Entscheidungen der Vorinstanzen):

1. Rechtszug: 9.000 Euro (TOP 3: 750 Euro; TOP 4: 250 Euro; TOP 5: 4.000 Euro; TOP 8: 2.000 Euro und TOP 9: 2.000 Euro)
2. und 3 Rechtzug: jeweils 6.750 Euro.

Tatbestand

I.

Die Beteiligten zu 1 und 2 sind die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft H. in Mülheim an der Ruhr. Die Beteiligte zu 3 verwaltet die Anlage.

Am 20. Februar 2001 fasste die Eigentümergemeinschaft u. a., folgende Beschlüsse:

„TOP 3 Zuordnung der Erträge aus der Fremdnutzung der Hofdurchfahrt zu der Instandhaltungsrücklage der Garagen

…

Die Erträge für die Fremdnutzung der Hofdurchfahrt werden ab dem 1.1.2001 uneingeschränkt den Teileigentümern der Garagen zugewiesen. Sie sind in voller Höhe, jedoch abzüglich der im jeweiligen Jahr angefallenen Kosten für die Unterhaltung der Hofdurchfahrt und des Hoftores, der für die Garagen anzulegenden Instandhaltungsrücklage zuzuweisen.

Gleichzeitig wird die Bildung einer Instandhaltungsrücklage für die Garagen beschlossen.

Diese Beschlussfassung hatte folgenden Hintergrund:

Für 1999 wurden Instandsetzungskosten für Garagen und Hof von 2.100,46 DM in die Jahreabrechnung eingestellt und anteilmäßig sämtlichen Miteigentümern in Rechnung gestellt. Diese Praxis hatte die WEG seit Jahren verfolgt, obwohl die – nicht bei den Akten befindliche – Teilungserklärung die Bestimmung enthält, dass die Instandhaltung der Garagen sowie der Durchfahrt zum Hof unter dem Wohnhaus einschließlich Durchfahrtstor mit etwaigen Einrichtungen (z. B. Elektromotor) durch die Teileigentümer der Garagen zu bestreiten ist.

Der Beschwerdeführer war anteilig mit 210,05 DM belastet worden, was er beanstandet hat. Das Amtsgericht Mülheim an der Ruhr – 23 II 39/00 – hat am 12. Januar 2001 diese Beanstandung für berechtigt erklärt und zugleich einen Antrag der übrigen Eigentümer, dass die Erträge für die Fremdnutzung der Hofdurchfahrt (ca. 1.500,– DM) ausschließlich den Teileigentümern der Garagen zuzurechnen seinen, für derzeit unbegründet erklärt, weil insoweit noch keine Willensbildung der Gemeinschaft stattgefunden habe, der das Gericht nicht vorgreifen könne.

TOP 4 Aufteilung der Instandhaltungsrücklage aus Anlaß der Kostentrennung für das Wohngebäude und die Garagen/Hofdurchfahrt

…

Es wurde deshalb beschlossen, eine nachträgliche Aufteilung der Instandhaltungsrücklage nicht vorzunehmen und diese in voller Höhe für die Wohnungen bestehen zu lassen.

TOP 5 Genehmigung der Abrechnung und Entlastung des Verwalters

Sodann wurde die Abrechnung für den Zeitraum vom 1.1.2000 bis 31.12.2000 einschließlich der jeweiligen Einzelabrechnungen genehmigt und dem Verwalter für das abgelaufene Wirtschaftsjahr Entlastung erteilt.

Die Nachforderungen aus der Abrechnung werden mit der zuvor erfolgten Abrechnungsgenehmigung fällig gestellt. Die Guthaben sind zur Auszahlung zu bringen.

TOP 8. Verkleidung der Rückfront des Hauses mit einer Thermohaut bzw. einer vorgehängten, wärmegedämmten und hinterlüfteten Fassadenkonstruktion

…

Die Gartenfront der Fassade ist unter Abriß der vorhandenen Fassadenplatten mit einem Wärmedämm-Verbundsystem (Thermohaut) zu verkleiden. Dabei sind gleichzeitig neue Fensterbänke aus Naturstein (Granit oder ähnlich) einzubauen.

Die farbliche Gestaltung wird bei Beginn der Arbeiten von den Eigentümern vor Ort entschieden.

Soweit bei diesen Arbeiten festgestellt wird, daß einzelne Balkone nicht dicht sind, sind diese gleichzeitig mit entsprechender Lösung der Entwässerung neu abzudichten.

Im Zuge der vorstehend beschlossenen Maßnahmen sind zur Verbesserung der Empfangsqualität für die hausinterne Verteileranlage des … Kabelanschlusses neue Kabel über die gartenseitige Hauswand bis in jede Wohnung hinein zu verlegen. Für jede Wohnung ist dabei nur ein Anschluß vorzusehen. Soweit mehrere Anschlüsse gewünscht werden, sind die Kosten für den zweiten und jeden weiteren Anschluß von jedem Eigentümer selbst zu tragen.

Zur Deckung der Kosten wird eine Sonderumlage in Höhe von 20.000,– DM erhoben, die nach den Miteigentumsanteilen der Wohnungen zu berechnen und innerhalb von 4 Wochen nach Anforderung durch den Verwalter fällig und zahlbar ist. Nicht rechtzeitig gezahlte Beträge sind mit vier vom Hundert jährlich zu verzinsen, ohne daß...