OLG Düsseldorf Beschluss vom 30.10.2020 - 3 Wx 182/20

Leitsatz (amtlich)

1. Ist die Veräußerung des Wohnungseigentums gemäß § 12 Abs. 1, Abs. 3 WEG i.V.m. dem als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragenen Zustimmungserfordernis unwirksam, solange nicht die Zustimmung des Verwalters erteilt ist und ist die Verwalterbestellung verfahrensfehlerhaft erfolgt (hier: weil die Beschlussfassung über die Wahl des Verwalters bei der Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung nicht als Tagesordnungspunkt aufgeführt war, ohne dass eine Ergänzung der Tagesordnung um diesen Punkt während der laufenden Versammlung den Fehler zu korrigieren vermochte), so führt dies nur zur Anfechtbarkeit. Das Grundbuchamt darf bei der Prüfung der zu beachtenden Eintragungsvoraussetzungen - außer im Falle einer (hier nicht gegebenen) bewussten, böswilligen Umgehung des Mitwirkungsrechts eines Wohnungseigentümers - von einer Nichtigkeit der Verwalterbestellung nicht ausgehen.

2. Eine Zwischenverfügung ist inhaltlich unzulässig, wenn die Beteiligten ernsthaft und endgültig zu erkennen gegeben haben, dass sie nicht gewillt waren, das vom Grundbuchamt gesehene Eintragungshindernis (hier: Fehlen des Nachweises einer ordnungsgemäßen Verwalterbestellung sowie der Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung in der Form des § 29 GBO bzw. der Genehmigung der bereits erfolgten Zustimmung) zu beseitigen (Bestätigung der ständigen Rechtsprechung des Senats, vgl. FGPrax 2020, 109f., 2019, 102 m.N.).

Normenkette

GBO § 18 Abs. 1, § 29; WEG § 12 Abs. 1, 3, § 23 Abs. 2, 4

Verfahrensgang

AG Mönchengladbach-Rheydt (Aktenzeichen WI-4541-21)

Tenor

Die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Mönchengladbach-Rheydt - Grundbuchamt - vom 8. Juli 2020 - wird aufgehoben.

Gründe

I. Der Beteiligte zu 1 war Eigentümer eines 55,621/1.000 Miteigentumsanteils an dem vorgenannten Grundbesitz verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Haus-Nr. 38 im II. Obergeschoss links, Nr. 17 des Aufteilungsplanes, mit Kellerraum sowie eines 55,541/1.000 Miteigentumsanteils an dem im Grundbuch des Amtsgerichts Mönchengladbach von ... Blatt ... verzeichneten Grundbesitz der Gemarkung ..., verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Haus-Nr. 38 im II. Obergeschoss rechts, Nr. 18 des Aufteilungsplanes, mit Kellerraum. Es ist mit dinglicher Wirkung vereinbart und als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen, dass die Veräußerung von Wohnungseigentum der Zustimmung des Verwalters bedarf.

Mit notariellem Vertrag des Notars Dr. ... vom 9. März 2020 (URNr. 453 für 2020), auf den wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird, veräußerte der Beteiligte zu 1 den Grundbesitz an die Beteiligten zu 2 und 3.

Mit Schriftsatz vom 22. Juni 2020 beantragten die Beteiligten u.a. Eigentumsumschreibung auf die Beteiligten zu 2 und 3 unter Beifügung einer Zustimmungserklärung des Verwalters ... vom 15. April 2020. Zum Nachweis der Verwalterbestellung legten sie ein Protokoll der ordentlichen Eigentümerversammlung vom 8. September 2016 unter dem Vorsitz des Verwalters ... vor. Anwesend waren 944,59/1.000 Stimmanteilen. Im Protokoll heißt es:

"Die Bestellung der Verwaltung endet zum 31.12.2016; durch ein Versehen hat die Verwaltung jedoch keinen TOP zur Verwalterbestellung ab dem 01.01.2017 in die Tagesordnung aufgenommen. Herr ... stellt daher den Antrag zur Geschäftsordnung, einen TOP 7 mit der Beschlussformulierung 'Beschlussfassung über die Bestellung der Verwaltung ab dem 1. Januar 2017' aufzunehmen. Der Antrag wird per mehrheitlichem Handzeichen angenommen."

Unter "TOP 7" wurde sodann ... mit 944,59/1.000 Stimmanteilen ab dem 1. Januar 2017 erneut zum Verwalter bestellt.

Mit Zwischenverfügung vom 8. Juli 2020 hat das Grundbuchamt mitgeteilt, die Verwalterbestellung laut Protokoll der Eigentümerversammlung vom 8. September 2016 sei unwirksam. Es sei versäumt worden, die Wahl des Verwalters auf die Tagesordnung zu nehmen. Zwar sei dies mit den anwesenden Teilnehmern (944,59/1000) nachgeholt worden. Weil nicht alle Stimmenanteile anwesend gewesen seien, hätte dieser Tagesordnungspunkt aber nicht aufgenommen werden dürfen. Einer offensichtlichen Nichtigkeit der Bestellung müsse das Grundbuchamt nachgehen. Das Grundbuchamt hat den Beteiligten aufgegeben, eine ordnungsgemäße Verwalterbestellung in der Form des § 29 GBO sowie die Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung in der Form des § 29 GBO bzw. die Genehmigung der bereits erfolgten Zustimmung nachzuweisen. Gegebenenfalls könnten auch alle Miteigentümer der Veräußerung zustimmen.

Dem sind die Beteiligten zunächst mit Schriftsatz vom 16. Juli 2020 entgegengetreten. Sie haben angekündigt, Beschwerde einzulegen, sollte das Grundbuchamt die Zwischenverfügung aufrechterhalten. Nach Mitteilung des Grundbuchamts, dass es bei der Zwischenverfügung verbleibe, haben sie Beschwerde eingelegt. Sie machen geltend, der trotz fehlerhafter Einberufung gefasste Beschluss sei nach ganz herrschender Meinung nur anfechtbar, nicht nichtig. Dies gelte ungeachtet des Wortlauts des § 23 Abs. 2 WEG ("gültig"), der an § 32 ...