OLG Düsseldorf Urteil vom 05.05.2009 - I-24 U 153/08

Leitsatz (amtlich)

1. Bei der Vermietung von Geschäftsräumen erstreckt sich das Recht des Mieters zur Nutzung der gemieteten Räume auf das Recht zur Mitbenutzung der Grundstücksgemeinschaftsflächen.

2. Die ständige vertragswidrige Nutzung von Gemeinschaftsflächen ("Sondernutzung") ist grundsätzlich geeignet, Nutzungsentgeltansprüche des Vermieters nach Bereicherungsrecht auszulösen (hier verneint).

Normenkette

BGB §§ 535, 812

Verfahrensgang

LG Duisburg (Urteil vom 11.07.2008; Aktenzeichen 1 O 467/07)

Tenor

Auf die Berufung der Parteien wird unter Zückweisung der weitergehenden Rechtsmittel das am 11.7.2008 verkündete Urteil der 1. Zivilkammer des LG Duisburg - Einzelrichter - teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird unter Abweisung der weitergehenden Klage verurteilt, an die Klägerin 2.600,03 EUR nebst Zinsen i.H.v. 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 938,75 EUR seit dem 1.2.2007 und aus 1.661,28 EUR seit dem 1.10.2007 zu zahlen.

Die Kosten beider Rechtszüge werden der Klägerin zu 2/3 und der Beklagten zu 1/3 auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

A. Die klagende, früher drei-, jetzt nur noch zweigliedrige Personengesellschaft (GbR) vermietete der Beklagten, einer Spediteurin, auf der Grundlage eines mündlich abgeschlossenen Mietvertrags Gewerbeflächen. Die Klägerin wurde bei Vertragsschluss im Jahre 2001 durch ihren damaligen dritten, inzwischen ausgeschiedenen Gesellschafter, den Zeugen F., vertreten. Gegenstand des Mietvertrags waren im Einzelnen die folgenden Flächen:

• Teilfläche von (20 m × 15 m =) 300 m² in einer Lagerhalle zum Zwecke des Unterstellens von Lkw. Diese Teilfäche (künftig: Halle) wurde durch Container von dem übrigen, größeren Teil der Lagerhallenfläche abgetrennt. Auf der (aus der Sicht des Hallentors) linken, ca. 20 m langen Seite und auf der (aus der Sicht des Hallentors) gegenüberliegenden, ca. 15 m langen Kopfseite war die Hallenhöhe durch ein Hochregallager (künftig: Hochregal), das die Beklagte nicht gemietet hatte und auch nicht nutzte, so herabgesetzt, dass sich dieser Bereich weder zum Abstellen von Lkw eignete noch mit dem Hallenkran erreicht werden konnte. Bei Vertragsschluss lagerte die Klägerin auf den Flächen unter dem Hochregal noch eigene, nach Art, Größe und Zahl nicht näher bezeichnete Sachen (künftig: "gelagerte Sachen"), die sie aber schon "vor Jahren" zu einem nicht näher bestimmten Zeitpunkt entfernt hatte. Die Beklagte zahlte vereinbarungsgemäß stets eine Miete von 4,10 EUR/m², wobei den monatlich erteilten Mietrechnungen bis einschließlich Juni 2006 aus Gründen, über die die Parteien streiten, jedoch nur eine Hallenfläche von 240 m² (= 20 m × 12 m) zugrunde gelegt wurde.
• Kfz-Stellplätze vor der Halle, links vom Hallentor zum Mietzins von 0,65 EUR/m².
• Kfz-Stellplätze vor der Halle, rechts vom Hallentor, deren Nutzung die Beklagte auf der Grundlage einer Vertragsänderung zu einem nicht näher bezeichneten Zeitpunkt eingestellt hatte und für die sie seither vereinbarungsgemäß keine Miete mehr schuldet.
• Kfz-Stellplätze auf dem benachbarten Lagerplatzgelände mit einer Fläche von ca. 2.110 m², deren Nutzung die Beklagte auf der Grundlage einer Vertragsänderung zu einem nicht näher bezeichneten Zeitpunkt eingestellt hatte und für die sie seither vereinbarungsgemäß keine Miete mehr schuldet.
• Ehemalige Schreinerei (künftig: Schreinerei) für Bürozwecke, deren Nutzung die Beklagte auf der Grundlage einer Vertragsänderung mit Ablauf des 31.12.2005 eingestellt hat und für die sie seither vereinbarungsgemäß keine Miete mehr schuldet.

Nach der Aufgabe der Schreinerei hat die Beklagte in der Halle in dem von dem Hochregal überdeckten Bereich, wo sie seit der Entfernung der dort "gelagerten Sachen" auch eine Kfz-Werkstatt eingerichtet hat, einen Bürocontainer aufgestellt.

Die Klägerin hat die Beklagte im ersten Rechtszug für die Zeit von Juli 2006 bis Oktober 2007 wegen erhöhter Miete für die Halle in Anspruch genommen. Sie hat die Ansicht vertreten, die Miete sei abweichend von der in den Mietrechnungen bis einschließlich Juni 2006 irrtümlicherweise fehlerhaft zugrunde gelegten Nutzfläche (240 m²) nach der von der Beklagten tatsächlich in Anspruch genommen Nutzfläche (300 m²) zu berechnen. Eine davon abweichende (mündliche) Vereinbarung bestehe nicht, eine solche sei ihr jedenfalls nicht bekannt. Da der Beklagten jedenfalls schon seit Jahren real 300 m² Nutzfläche uneingeschränkt zur Verfügung stehe und von ihr auch genutzt werde, schulde sie jedenfalls ab Juli 2006 wegen der Differenz eine Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten Quadratmetermiete.

Die Klägerin hat unter Berücksichtigung der erbrachten Leistungen beantragt, die Beklagte zur Zahlung von 7.876,83 EUR (3.650,83 EUR+4.226 EUR) (nebst Zinsen) zu verurteilen.

Die Beklagte hat um Klageabweisung gebeten. Sie hat geltend gemacht: Sie schulde vereinbarungsgemäß nur Miete für die reduzierte Fläche (240 m²). Diese sei als Berechnungsgrundlage für die Miete deshalb ver...